不動産投資の今後の動向を東京オリンピックや2022年問題から紐解く

不動産投資を検討中の方の中には、「今後も不動産投資は有効な投資方法なのか?」気になる方も多いのではないでしょうか?

たしかに、バブル崩壊やリーマンショックの影響で不動産市場が崩壊した過去がありますからね…

また、2020年に開催される東京オリンピックの影響で、「東京の不動産価格はここ5年間で40%ほど上昇している」と言われていますが、オリンピック後はどうなるのか気になる方も多いでしょう。

そこで今回は、「東京オリンピック以降の不動産市場」「2022年問題」などを中心に、不動産投資の今後の動向について徹底解説していきたいと思います。

「今後不動産投資に参入すべきか?」の判断材料として、本記事の情報を参考にしてみてくださいね!

東京は国内外の不動産投資家が注目する魅力的な市場?

東京の不動産が人気な理由

政治・経済面においてあまり明るい話題のない日本ですが、不動産投資に関して言えば、東京の物件が世界的に見ても割安だということはご存知ですか?

経済がグローバル化して、日本の不動産に投資する投資家は、国内だけでなく海外にも増加しています。

特に、東京の不動産に関しては、海外投資家が積極的に購入しているという話もあります!

では、どうしてそのような現象が起きているのでしょうか?まずはそこから考えていきましょう。

海外の投資家が東京の不動産に投資する理由

東京が不動産投資において魅力的な市場と考えられている理由には、東京の高級住宅の物件価格と賃料の相場が、世界の主要国の首都と比較した時に「割安」というデータがあるからです。

都市名物件の価格水準物件の賃料水準
東京100100
北京100.870.1
シンガポール110126.4
ニューヨーク111.5211.5
台北12263.8
上海135.478.2
香港193.9162.6
ロンドン225.6250.6
これは、東京を100としたときの主要都市における高級住宅の価格と賃料の水準を比較したものです!

世界的に見ても、東京の物件価格の水準は低く、それに対して、比較的高い賃料を設定できる都市であることが分かりますね。

この投資効率の良さが、海外の投資家が東京の物件に投資する理由の一つになっています。

さらに、東京では、単身者用マンションの供給が圧倒的に足りていないという現状があります。

東京都が発表している予測によると、2050年時点での単身者世帯比率は39.3%まで拡大すると言われています。

そのため、しばらくは安定した需要があると考えられます!

2020年のオリンピック以降の不動産投資は有効か?

オリンピック以降の不動産投資は有効?
よく「東京オリンピック後は不動産価格が下落する」と言われてますけど、実際のところどうなんですか?
その件に関して、興味深いデータがあるので、ご紹介します!

不動産投資の今後をオリンピック後に経済成長した国の共通点から読み解く

近年オリンピックが開催された国をピックアップして、オリンピック前後の経済成長の変化を見てみましょう。

          
五輪開催都市(開催年)開催前年(%)開催年(%)開催翌年(%)
アメリカ(1996年)2.73.84.5
ギリシャ(2004年)5.85.10.6
イギリス(2008年)1.51.52.1
中国(2012年)14.29.69.2
オリンピック前後で経済の伸び率が小さくなった国と大きくなった国がありますね!
この両者は、オリンピックに向けて急激にインフラを整備したか、もともとインフラが整備されていたかの違いがあります!

ギリシャや中国は、オリンピック開催に向けてインフラ整備などをしたため、公共関係の工事が増えて経済が発展しましたが、開催後は公共事業が減ったために経済成長が鈍化したと思われます。

一方、アメリカやイギリスは、オリンピック以前にインフラが整備されていたので、経済成長にオリンピックの影響はあまりありませんでした。

これらの例から、国内の不動産市場の今後の動向を考えると、急激に落ち込むということは考えにくいでしょう!

さらに、2025年には大阪万博が開催予定なので、大阪、京都の観光需要がより拡大すると考えられます。

また、2027年には、東京―名古屋間でリニアモーターカーが開通し、将来的には、大阪まで路線が延伸される予定です。

これらの要素を考えると、東京を中心とした首都圏の不動産市場の今後の動向はまだまだ堅調と言えるでしょう!

なお、東京オリンピック後の不動産投資の動向については、コチラの記事で詳しく解説しています。

不動産オーナー500人以上に調査!東京オリンピック後の不動産投資の動向は?

2019年3月18日

日本の人口が減少しても東京の不動産市場は今後も期待できる?

今後の不動産投資は期待できるのか?

日本の人口が減少し続けていることは、多くの方がご存知だと思います。

そのため、「今後、不動産投資をしても利益は得られない」「不動産投資はやめたほうがいい」と考えている人もいるでしょう。

たしかに、日本国内だけの人口推移をみると、「不動産投資はやめたほうがいいのでは?」という判断になるでしょう。

しかし、グローバル化が進む日本において、果たして、国内の人口だけを見ていて、今後の不動産市場の動向を正しく判断できるのでしょうか?

実際、日本の法律も社会のグローバル化に合わせて、外国人に寛容なものへと変化しつつあります!

そのため、今後、不動産投資をするか考える際は、「未来の日本社会がどのようになる可能性が高いのか?」を推測することが重要になります。

今後も国内の不動産投資は有効?法改正で増える外国人労働者

「日本の不動産に需要があるかどうか?」を考える際に、日本人の人口だけを考慮するのは得策とは言えません!
たしかに、日本には外国人も多く住んでますからね!

今後の不動産投資を考えた際、これらの外国人労働者の住まいのことも視野に入れておいたほうが、今後の戦略を考えやすいでしょう。

また、日本の人口が減少するということは、労働力が不足するということです。

それはつまり、『経済が縮小する』ことを意味します。

この問題を打開する方法として、外国人労働者の流入が挙げられます!

2019年4月には入管法が改正され、外国人労働者の就労資格のハードルが引き下げられました。

これにより、介護や農業、漁業、外食産業など、人手不足が深刻化している産業に外国人労働者の締める割合が増えるでしょう。

このことから、外国人需要を取り込めるかが今後の不動産投資の明暗を分けると言えるでしょう!

2022年問題が今後の不動産投資に与える影響とは?

2022年問題が不動産投資に与える影響

これまでの解説で、「意外とまだまだ不動産投資にも可能性がある」と思われた方も多いでしょう。

ただ、考慮すべき懸念材料もあります。

国内の不動産に投資するにあたり、ひとつ考慮しておかなければならないものに、『生産緑地問題』があります。

こちらの問題が不動産投資に与える影響について考えてみましょう!

2022年問題の不動産投資への影響は限定的か?

生産緑地とは、都市環境を維持するために都市部にある緑地のうち、農地として管理することを義務付けられた緑地のことです。

都内にも生産緑地に指定された土地があり、その面積は約428万㎡(東京ドーム91個分)に相当すると言われています。

生産緑地に指定された土地の所有者は、30年間農地として管理する義務を負う代わりに、固定資産税を大幅に優遇される措置がとられています。

2022年問題とは、その生産緑地の期限が終わり、大量の土地が一気に宅地化されることで、不動産が供給過多に陥ることを予測したものです。

この問題については、早くから対策が議論されており、生産緑地法の一部が改正されました!

改正法では、30年の期限が過ぎた後でも、希望すれば10年延長、その後も再延長が可能になり、生産緑地自体の要件も緩和されました。

そのため、不動産市場への影響も限定的なものになると予想されます。

ただ、利益を追求する不動産会社が主導となって、生産緑地を買い上げ宅地化する可能性も考えられます!

そのため、生産緑地が多いエリアで不動産投資する場合、周辺の生産緑地を事前に確認し、今後の動向を入念にシミュレーションする必要があるでしょう。

不動産投資するなら今後のトレンドも考慮しよう

今後の不動産投資はトレンドが重要?

不動産投資にも『トレンド』というものがあります。

トレンドの波に上手に乗るとことも、不動産投資で成功する秘訣と言えるでしょう。

ここでは、最近人気となっている不動産商品やトレンドの追い方をご紹介します!

今後の不動産投資は高齢者のニーズをつかむべし

日本は急激なピッチで高齢化が進んでいます。

それに呼応するかのように、近年、高齢者向け賃貸住宅が熱を帯びつつあります。

高齢者向け賃貸住宅というと、「老人ホーム」「サービス付き住宅」を想像する方も多いでしょう。

しかし、元気で健康なアクティブシニアに目を向けると、既存のサービス住宅に見られる「食事会」「コミュニティ」「介護ヘルパー」などのサービスが煩わしく感じる人もいるようです。

具体的には、次のようなニーズが増えてきています。

普通の賃貸住宅に住み替えたいのに、オーナーや不動産会社の審査に通らない…
郊外の戸建てに暮らしているけれど、家を売って、都内に住む息子・娘の近くのマンションに住みたい…

これらのニーズに上手く応えて収益を上げている一例が、旭化成ホームズの高齢者向け賃貸住宅「ヘーベルVillage」です。

ヘーベルVillageは、老人ホームというより普通の賃貸住宅に近いもので、若干のバリアフリー仕様になっています!
ヘーベルVillageの特徴
  • ゆとりのある間取り
  • 24時間の見守り・緊急駆けつけ体制
  • 心身の健康維持サポートのための定期的な対面面談

こちらのサービスは、2005年にリリースされましたが、現時点で入居率は95%と高水準を維持しています。

このように、不動産市場には「社会の変化」に伴ったトレンドが存在するのです!

不動産投資のトレンドを掴む一つの指標となるのが、『大手ハウスメーカーや大手デベロッパーの動向』です。

大手は、建築後の評判がそのまま自社の企業イメージに直結します。

つまり、「収益性を見込めない安易なものを建てられない」という危機感があるのです。

そのため、大手各社の建築トレンドを追うことは、「どんな不動産投資が今後有益か?」を知るモノサシになり得るのです。

今後は海外の不動産に投資するべき?真相を解説

海外不動産投資の真相

「今後は海外の不動産にチャンスがある」と感じ、海外不動産投資を検討している人も多いのではないでしょうか?

日本の人口は減少傾向にありますが、世界人口は今後も増加すると言われています!
それなら、今後は海外の不動産に投資した方が良さそうですね!

では、実際のところ、海外の不動産投資はどれほど有効なのでしょうか?

海外の不動産に投資するとリスク分散ができる?

海外の不動産に投資するメリットは、「リスク分散ができる」「安定したインカムゲインが得られる可能性が高い」ということがあげられます。

リスク分散になる最大の理由は、海外の不動産に投資することで、資産を円以外の通貨で所有することができるからです。

海外不動産投資の場合も、特定の物件だけでに投資するのではなく、様々なタイプの物件に投資する方がリスク分散になります!

また、安定したインカムゲインを得られる理由として、海外では日本に比べてオーナーの権利が強いことが挙げられます。

日本は、オーナーの立場が弱いため、家賃滞納があってもなかなか入居者を退去させることができません

売買仲介や賃貸仲介に関しても、法の整備が進んでおり、契約社会なので、よほどのことがない限り騙されることもありません!

ただ、法的整備が進んでいるだけに、市場に透明性があり「フェア」だと言えるので、日本のような歪みも少なく、「ものすごく高利回りの物件が買える」ということはあまりありません。

海外の不動産はキャピタルゲインが狙えない?

先進国は土地の地価も安定しているので、発展途上国のように、今後、何倍・何十倍にも価格が高騰する可能性が少ないです。

そのため、大きなキャピタルゲインを狙うことは難しいでしょう。

じゃあ、発展途上国の場合はどうなんですか?
東南アジアの国々は不動産投資が盛んなので、経済発展に伴うキャピタルゲインにも期待ができるでしょう!

しかし、これらの国の不動産に投資し、失敗している人が多いのも事実です。

その一例が、『プレビルド物件』です。

プレビルド物件とは、建物の企画段階で販売される物件で、数年かけて建てて、竣工後に売れば儲かるという仕組みです。

プレビルド物件では、「みんな同じことを考える」という点に注意が必要です。

特に、分譲戸数が多い場合は要注意です!

というのも、プレビルドの段階(工事が着手される前)では、完成時よりも安く買えて、その後は年々価格が上がっていきます。

そのため、完成する前に転売してしまえば儲かることができますが、完成間際でみんなが売りに出してしまうと価格が暴落してしまいます

つまり、不動産投資においてとても重要な「需要と供給のバランス」が大きく崩れてしまうのです!

このような場合、デベロッパーが出している「まだ売却が決まっていない他の物件よりも価格が下がってしまう」という逆転現象が起きることもあります。

海外不動産投資における為替リスクとは?

海外不動産投資の場合は、『為替リスク』も考慮しなければなりません。

プレビルド物件の場合、月々の支払いは外貨で行うので、為替の変動により支払うべき値段が変わることもあります。

発展途上国は為替の変動が激しく、その影響で月々の支払いが跳ね上がり、支払えなくなる投資家もいるので仲介が必要です!

また、海外不動産投資をする場合は、基本的にキャッシュで行ったほうがいいでしょう。

というのも、海外は日本に比べて銀行融資が借りにくく、金利が高い場合が多いので、日本ほどレバレッジが効かないのです。

海外不動産投資はその国の法律が重要?

海外不動産投資をする際は、その国の法律や不動産投資の仕組みを理解しておく必要があります。

海外不動産投資の場合は、業者の質が悪いということもありますが、多くの場合、日本人投資家がその国の法律や不動産投資の仕組みを理解していないことによる失敗も多いのです。

発展途上国の場合は、そもそも日本のように客付会社や管理会社がないケースもあります!

そのため、日本のサービスに慣れてしまっていると海外の不動産投資は難しいと言えるでしょう。

海外不動産投資をする場合も、日本の不動産投資同様に、事前にシミュレーションを行い、信頼できる人脈を作ることが大切です。

海外不動産投資に関しては、コチラの記事でまとめているので、ぜひ参考にしてみてください!

海外不動産投資ってどうなの?成功のコツやおすすめの国を徹底解説!

2018年12月25日

まとめ

不動産投資の今後の動向について解説してきましたが、いかがだったでしょうか?

今後の不動産投資の動向に関して、悲観的な見方をする人もいますが、バブル崩壊やリーマンショックといったビックインパクトがない限り、そこまで悲観的になる必要もないでしょう。

また、今後は海外不動産投資に注目している人も多いと思いますが、不動産投資の経験もなしにいきなり海外の不動産に投資するのはおすすめできません。

まずは、市場が比較的落ち着いている国内で不動産投資の経験を積んでからでも遅くはありません!

不動産投資を始めるなら、焦らずしっかりと計画を立てた上で行動に移しましょう。

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