住宅ローンでの不動産投資は可能か?不動産投資ローンとの違いも解説

不動産投資をする際にローンを組む人がほとんどだと思いますが、『住宅ローン』と混同している人も多いのではないでしょうか?

え、不動産投資ローンと住宅ローンは違うんですか!?
両者は、金利や融資条件などサービス内容が異なるだけでなく、借り換えの難易度も異なります!

また、一般的に、住宅ローンのほうが不動産投資ローンよりも金利が低く設定されていることが多いため、「住宅ローンで不動産投資を始めたい」とお考えの方も多いでしょう。

ただ、そもそも住宅ローンでの不動産投資は可能なのでしょうか?

そこで今回は、以下の3点に焦点を当てて解説していきたいと思います。

  • 住宅ローンと不動産投資ローンの違い
  • 住宅ローンでの不動産投資は可能可なのか?
  • 将来、投資用物件として活用する可能性がある場合の対処法

不動産投資ローンと住宅ローンの違い

不動産投資ローンと住宅ローンの違い
不動産投資ローンと住宅ローンでは、そもそもローンを組む目的が違います!

住宅ローンは住むためのマイホームを購入するのが目的ですが、不動産投資ローンは購入した不動産を貸し出し、家賃収入から利益を得ることが目的です。

どちらのローンも家を購入する際に不足する資金を補うものですが、住宅ローンの返済には、購入者の毎月の給料が充てられるのに対して、不動産投資ローンの返済には、物件から得られる家賃収入が充てられます。

そのため、住宅ローンの審査では『個人の信用力』が重視されますが、不動産投資ローンでは、個人の信用力に加えて『不動産の収益力・担保力』が重視されます。

このことについて、もっと詳しく解説していきます!

住宅ローンより事業性を見られるのが不動産投資ローン

住宅ローンの場合、給料以外にも勤務先の情報や勤続年数などが審査の条件になります。

毎月の給料からローンを返済できるため、融資を受けることはそれほど難しくありません。

一方、不動産投資ローンの場合は、融資を受ける人の給料が高く、社会的信用がある人でも、物件の収益が見込めなければ審査を通過することは難しくなります

逆に言えば、安定した収益が見込める物件なら融資を受けられるということですよね?
その通りです!融資を受けやすくするために、資産価値の高い物件を選びましょう!

また、不動産投資ローンでは、『レントロール資料』が最重視されます。

レントロール資料とは、現在の入居状況や家賃収入に加え、各部屋の家賃や敷金礼金、契約開始日など入居者の賃貸条件がすべて記載された資料です。

同じローンなのに、こんなにも違いがあるのは驚きです!
両者にはまだまだ違いがあります!次の章では、両者を金利面で比較していきます!

不動産投資ローンと住宅ローンでは金利の相場に違いはある?

不動産投資ローンと住宅ローンの金利の違い

ローンと聞くと、真っ先に思い浮かぶのが『金利』ではないでしょうか?

住宅ローンと不動産投資ローンではリスクの大きさが違うので、金利の相場にも若干の違いがあります。

特に、不動産投資ローンは「どの金融機関から融資を受けるか?」によっても金利の相場が大きく違います。

ここでは、金融機関ごとの不動産投資ローンの金利の違いをご紹介します!

メガバンク・都市銀行の金利相場

一般的に、メガバンク・都市銀行といえば、「三菱東京UFJ銀行」「みずほ銀行」「三井住友銀行」の3行ですが、場合によっては「りそな銀行」を加えることもあります。

これらの金融機関の金利はおおむね1%前後で、各行とも大きな差はありません。

メガバンク・都市銀行のメリット
  • 全国に支店があるため、全国の不動産が対象になる
  • 投資家がどこに住んでいても、遠隔地の不動産を購入できる
ただ、融資の審査基準はとても厳しく、「属性」と「物件の資産価値」で高い評価を得る必要があります!

属性においては、「十分な自己資金」「共同担保可能な不動産投資物件」などがないと融資の審査を通ることは難しいです。

物件の資産価値においては、「築浅」「駅近」「人口集中エリア」などの条件を満たし、事業性が確実であることが求められるケースが多いです。

また、中古物件のオーナーチェンジであれば、「現状の利回り」「稼働率」なども重視されます。

地方銀行、信用金庫・信用組合の金利相場

地方銀行は、エリアによって性格が大きく異なります。

つまり、どういうことですか?
不動産投資に力を入れている所とそうでない所があり、金利や融資条件も異なります!

例えば、横浜銀行や八千代銀行の金利相場は1%半ば~2%前後ですが、ここ数年不動産に力を入れている静岡銀行の金利は、3.3%~3.6%です。

地方銀行の中には、不動産投資にそこまで熱心でない銀行も多いため、地方銀行を利用する場合、「その銀行の本店がある都道府県かその県境に住んでいる」「同エリア内に購入希望の物件がある」ことが条件になることもあります。

また、信用金庫・信用組合も、基本的には地方銀行と同じで、金利は約2%半ばというのが相場です。

日本政策金融公庫の金利相場

日本政策金融公庫とは、財務省所管の金融機関のことで、金利は固定のみで1.2%~1.9%ほどになっています。

日本政策金融公庫の特徴として、女性・高齢者へは優遇措置として借入上限が引き上げられ、借入期間も通常10年なのが、15年に延長可能です。

審査基準は、属性や物件よりも「事業性」を重視する傾向にあります!

また、日本政策金融公庫が他の金融機関と大きく異なるところは、最寄りの各支店に投資を行う本人が出向いて交渉を行う必要があるという点です。

他の金融機関であれば、不動産業者が交渉を代行することもできますが、日本政策金融公庫はあくまでも本人主体で行動する必要があります。

ただ、金利が安くて審査基準も他の金融機関にない部分があるので、他では融資が出なかった人にはおすすめです!

どうして、各金融機関ごとで金利の幅が設定されているんですか?
それは、審査基準に照らし合わせて、対象となる投資家の金利をいくらにするか決めるためです!

これは、別の見方をすれば、交渉によって金利を下げることが可能ということを意味します。

不動産投資ローンにおける「借り換え」とは?

不動産投資ローンにおける借り換え

金融機関によって金利の相場が違うことをご紹介しましたが、金利そのものにも種類があります。

金利には、『固定金利』『変動金利』の2種類があります!

この種類の違いを利用して、ローンを借り換えることを「借り換えローン」と言い、上手く使えばローンの返済額を減らすことができます。

そこで、借り換えローンの仕組みを理解するために、まず固定金利と変動金利のおさらいをしましょう。

固定金利

固定金利とは、金利の変動がなく、融資を受けた時点の金利が返済まで続くものです。

固定金利のメリットは、返済額が一定しているので、事業計画が立てやすくリスクが少ない点があげられます。

ただし、大きく金利が下がった場合は高い金利で返済を続けることになります!

現在の金利状況では、これ以上金利が下がる可能性は低く、その分、固定金利のメリットを活用できると言えます。

変動金利

変動金利は、長期金利の変動によって金利の見直しが行われるものです。

金利がころころ変更するのはかなりのリスクだと思うんですが…
変動金利には『1.25倍ルール』があるので大丈夫です!

1.25倍ルールとは、金利変更の際は、前の返済額の1.25倍を超えてはいけないというルールのことです。

そのため、来月からいきなり金利が数倍に跳ね上がるということはまずありません。

けど、長期的にジリジリと金利が上がって返済額が増えるていく可能性はありますよね?
その分、固定金利よりも金利が低く設定されていることが多いので、不動産投資の融資では「変動金利」を選ぶのが一般的です!

なお、最初の数年間は固定金利で、後から変動金利に切り替わるタイプの金利もあります。

ローン借り換えのメリットとは?

金利は金融機関によっても違いますし、状況によっても変わってきます。

このような金利の違いや変化に着目して、ローンを組みかえることを「借り換え」と言います。

ローン借り換えのメリットは次の3つです!
メリット
  • 返済額が減らせる
  • 借り換え特典が受けられることがある
  • 収益や事業拡大が期待できる

ローンを借り換える最大のメリットは返済額が減らせることです。

現在利用している金融機関より金利が少ないところへ変更すれば、毎月の返済額だけでなくトータルの返済額を減らすことができます。

また、金利上昇リスクが高まった時に固定金利に変更することで、返済額が増えることを防ぐこともできます。

ただ、金融機関ごとにそれぞれ特徴があるので、借り換えを検討する際には各金融期間の特徴を把握しておきましょう!

ローン借り換えのデメリットとは?

ローン借り換えには、主に次の2つのデメリットがあります!
デメリット
  • 借り換えの手続きが面倒
  • 借り換えの際に諸費用がかかる

借り換え時には、書類の作成や提出・ローン審査などがあるので、変更までには手間がかかります

また、ローンの借り入れには、保証料や事務手数料など、諸費用もかかります

登記費用も再度必要になります!

借り換えをして、返済額は減らせても諸費用が多いと意味がなくなってしまいます。将来的に減らせる返済額をシミュレーションして、採算がとれるか考える必要があります。

ローン借り換え時の注意点とは?

上記のデメリットの他にも、ローンを借り換える時には「金融機関との関係悪化」「違約金」「借り換え自体ができない」などの注意点もあります。

金融機関は、金利などで利益を得ているため、ローンの借り換えで他の金融機関に乗り換えることで、前の金融機関との関係が悪化してしまう可能性があります。

関係が悪化するというのは、具体的にどんな状態になるんですか?
露骨に対応が悪くなるなどの直接的な関係悪化はありませんが、次の借入時に頼みづらくなるということはあります!

また、「違約金」にも注意が必要です。

借り換えすること自体に違約金が発生することはありませんが、今まで借りていた融資元に全額を一括返済することになります。

その際に、「全額繰り上げ返済」として支払う手数料が違約金となります!

また、返済期間を延長したい場合は借り換えはできません

なぜなら、原則として「返済期間を延長するための借り換えはできない」という決まりが金融機関にはあるのです。

そのため、35年返済予定のローンを10年後に借り換えするとなると、25年以内で返済する手続きになるでしょう。

また、借り換えの際は、変更予定の金融機関のローン審査が厳しいことがあります

どうしてですか?
「現状で支払えないから借り換えをするのではないか?」と疑われることがあるからです!

そのため、不動産投資の借り換えをする時には、以下のようなことを事前にチェックしておきましょう。

借り換え時のチェックポイント
  • ローンの延滞がない
  • 物件の差押えがない
  • 入居率が80%以上
  • 家賃収入以外にも収入があるか

これらのポイントをクリアしていれば、借り換え審査に通る可能性は高くなります。

不動産投資のローン借り換えでは、『現状把握』『将来予測』が大切になります。

不安な方は、一度専門家に相談してみましょう!

なお、不動産投資ローンの借り換えについては、以下の記事で詳しく解説しています。

不動産投資ローンの借り換えで金利を劇的に削減する方法を解説!

2018年10月17日

住宅ローンで購入した家は不動産投資できない?

住宅ローンで購入した家は不動産投資できない?

不動産投資を検討している方なら、投資用物件が住宅ローンの対象にならないことはご存知だと思います。

ただ、転勤族の方などは、転居しなければならなくなる可能性が高く、「将来的に自宅を賃貸に出したい」と考えている方もいるでしょう。

そこで、住宅ローンで買った家をやむを得ず投資用として使用しなければならなくなった場合の対処法について解説します!

大前提として、住宅ローンは不動産投資には使えません

住宅ローンはあくまで、借入主・家族等が居住する目的で、不動産を購入します。

このような、「融資された資金の使い道(目的)」のことを『資金使途』といいますが、銀行はこれを厳守しています。

その理由は次の通りです!
  1. 保証会社・協会付き融資の場合、資金使途違反があると銀行は保証してもらえない
  2. 資金使途に応じて融資条件を決めたのに根底が崩れる
  3. マネーロンダリングの問題が生じる

①に関しては、資金使途違反があると免責事由に該当してしまうので、保証会社等の保証を銀行が受けられなくなってしまいます。

②は、投資物件に融資する際は、その投資物件からの収益で融資を回収できるかを審査します。

つまり、住宅ローン審査では問題にならなかった要素が不動産投資ローンでは重要になるのです!

③のマネーロンダリングを分かりやすく説明すると、犯罪で巻き上げた資金を、口座を転々とさせたり、物に変えたりして資金の出どころを分からなくしてしまうことです。

融資した物件が犯罪資金として使われてしまうと、銀行が融資を回収できる可能性は限りなくゼロになってしまいます。

ただ、それ以上に、銀行が間接的にとはいえ犯罪に加担してしまうことになり、その金融機関や担当者が罰せられてしまいます。

銀恋は信用業なので、このような事態は絶対に避けたいのです!

これらの事情から、住宅ローンを組んで購入した家を不動産投資に使うことはできません

けど、どうしてもやむを得ない理由もありますよね?
例えば、「家族が増えて家が狭くなった」「両親が高いして家を相続した」といった理由なら仕方ないですよね…
そういった、やむを得ない事情に限り、銀行が家を賃貸に出すことを了承してくれる場合もあります!

ただ、認められないケースも多々あります。

そのため、「転勤が決まったから今の家は賃貸に出して、その家賃収入で新居のローンや賃料を払おう!」なんて、安易に考えないほうが良いでしょう。

まとめ

不動産投資において、金融機関から融資を受けられるかどうかはかなり重要です。

基本的に、金融機関から融資を受けられるかどうかは、その人の『信用力』にかかっていると言えるでしょう。

また、不動産投資ローンとなると、「対象となる不動産に担保力があるか?」「資産性があるか?」などの条件が加わるので、審査はより厳しくなります。

そのため、不動産投資を検討している方は、まずは資金計画を立て、無理のないよ返済額どうかじっくりと検討しましょう。

不動産投資ローンについては、以下の記事で詳しくまとめているので、合わせて読むと良いでしょう!

不動産投資ローンについて覚えておくべき7つのポイント

2018年9月28日

不動産投資会社ランキング

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