不動産投資で破産する5つの原因とは?回避方法と併せてご紹介

「失敗して借金をするのが怖い…」「破産したらどうしよう…」

上記のような理由で、不動産投資に興味はあるけど、なかなか踏み出せないという方も多いのではないでしょうか?

たしかに、不動産は数千万円する商品がゴロゴロあるので、ローンを組むのが不安ですよね!

ただ、あらかじめ、不動産投資に失敗して破産した際の対処法などを知っておけば、これらの不安も少しは和らぐと思いませんか?

そこで今回は、不動産投資で破産する5つの理由や回避方法など徹底解説していきます。

不動産投資で破産する原因とは?

不動産投資で破産する原因

不動産投資で破産する原因はさまざまですが、主な原因には次のようなものがあります。

破産する原因
  • 物件を高額で購入してしまった
  • 資金がショートした
  • 税金が割高になった
  • キャッシュフローがまわらない
  • 不可抗力によるもの

物件を高額で購入してしまった

不動産投資で失敗する最たる原因は、高値づかみしてしまうことです。

高値づかみとは、物件を高額で購入してしまうことを言います!

不動産投資の収益を計算する指標である表面利回りは、物件価格が高いほど低下してしまいます。

つまり、物件を高値づかみしてしまうと、資金ショートやキャッシュフローがまわらないなどの他の失敗の原因も誘因してしまうのです。

高値づかみしないためには、不動産投資に関する知識を身に付け、信頼できる人脈を作ることです。

資金がショートした

資金ショートとは、ローン返済などを含む、不動産運営に関わるお金を支払えない状態になることです。

不動産投資では、家の補修費用や税金など、ローン返済以外にも支出が発生します。

想定より支出が多くなってしまったり、想定していたのよりも収入が少なかったりすると、資金ショートを起こします。

対策としては、何よりもまず、資金計画を精査することです。

中長期でキャッシュフローを計算し、今後自分の収入がどうなっていくかも考えましょう!

また、結婚・出産・転職などライフイベントごとにかかるお金も計算しておき、総合的に判断しましょう。

資金ショートしないために、もう1つ知っておくべきことは、「ローンの承認=返済可能額」ではないとうことです。

金融機関はローン審査の際に以下の要素を審査します。

ローンの審査基準
  • 借入者の年収や年齢
  • 勤務先の規模や雇用形態・勤続年数
  • ほかの借入があるかどうか
  • 過去の延滞歴
  • 物件の担保価値や収益性

たしかに、金融機関のローン審査に通れば、「返済能力がある」と認められたということになります。

ただ、この返済能力の中には、物件の収益性なども含まれます!

さらに、今後のライフイベントなどによる収支は加味されていません

そのため、たとえローン審査に通ったとしても、「本当に将来にわたって返済できるかかどうか?」、一度冷静に考えてみる必要があります。

税金が割高になった

税金に関しては、次の2つのことは最低限押さえておきましょう。

  1. 不動産所得税は総合課税
  2. 減価償却費用は終わる
それぞれ詳しく解説します!
不動産所得税は総合課税

不動産所得は他の収入と合算されて、税額が決まります。

例えば、給与収入が700万円、不動産所得が300万円の場合、所得は1,000万円とみなされ、この金額に対して税金が課税されます。

つまり、所得が上がると所得税も上がるということです。

その他にも、住民税や社会保険料も上がるので、「年収が上がると税金関係の支出は一気に増える」と覚えておきましょう。

減価償却費用は終わる

「減価償却費用があるから大丈夫」なんて営業マンからよく言われたりしますが、減価償却費用は永遠に計上できるわけではありません

減価償却費用は築年数と耐用年数によって計上できる期間が決まっており、それを過ぎると経費計上できなくなるので、不動産所得額は跳ね上がります。

そうなると、税金や社会保険料が高くなり、資金ショートを起こす可能性が出てくるのです。

対策としては、減価償却費用を前もって計算しておき、無理のない資金計画を立てることです。

キャッシュフローがまわらない

キャッシュフローが回らないというのは、黒字倒産の状態のことです!

企業でも起こり得ることですが、収支は黒字だけど、収入と支出のタイミングが合わずに倒産してしまう状態のことをいいます。

例えば、物件退去時の補修費用が予想以上にかかった場合、想定外の支出を貯金等で補填できなければ、キャッシュフローは回らなくなります。

予期しない支出としては、「税金の増額」「社会保険料の増額」などもあります。

キャッシュフロー表通りにいけば、黒字になるはずだった物件でも、収支のバランスやお金を支払うタイミングによっては黒字倒産するリスクがあるのです。

不可抗力によるもの

リスクとしては小さいですが、起こると一気に破産の道を突き進むことになるのが、不可抗力による物件の毀損です。

不可抗力としては、次のようなものが考えられます!
  • 震災
  • 大雨による浸水など
  • 火災
 

不動産は現物資産なので、天災を含む災害により、毀損することがあります。

毀損の程度によっては、住むことができなくなる場合があり、そうなるとローンだけが残ってしまう可能性もあります。

対策としては、自治体のハザードマップで購入したい物件があるエリアの災害リスクを調べたり、火災保険や地震保険のプランを検討することがあげられます。

不動産投資で破産したらどうなる?

不動産投資で破産したらどうなる?

ここまでは、不動産投資で破産する原因について解説してきました。

しかし、「実際に破産したらどうなるのか知りたい」という方も多いのではないでしょうか?

ここでは、「不動産投資の破産=ローンが払えなくなる」ということを想定して、ローン滞納後の流れをご紹介します。

ローンを滞納すると、物件が競売にかけられます!

ただ、ローンを滞納したら、すぐに競売にかけられるのではなく、何段階かのステップを踏みます。

ローン滞納から競売までの流れ
  • 滞納から1~3ヶ月:督促状などが届く
  • 滞納から3~6ヵ月:代位弁済がはじまる
  • 滞納から6~8ヵ月:競売が開始される

滞納から1~3ヵ月:督促状などが届く

ローンの支払いを滞納すると、すぐに金融機関から催促の電話や書面での通知がきます。

滞納から1ヵ月程度であれば、取り立てもそこまで厳しくはありませんが、2~3ヵ月経過すると督促状が届きます

滞納から3~6ヵ月:代位弁済がはじまる

ローン滞納期間が3ヵ月を過ぎたころ、債権者が金融機関から保証会社に変わります(代位弁済)

この時期に「期限の利益の喪失通知」という書面が届きます。

これは、「今まではローンとして月々返済だったが一括返済してください」という内容です!
そもそもローンを滞納しているから、一括返済は難しいですよね…

このタイミングで任意売却の手続きを取らないと、競売へと移行してしまいます。

つまり、ローン滞納から3~6ヵ月が競売を回避するタイムリミットと覚えておきましょう。

滞納から6~8ヵ月:競売が開始される

「期限の利益の喪失通知」が届いてもなお、ローンを返済せず、任意売却などの対応もしないでいると、裁判所から「競売開始決定通知書」が届きます。

この通知書によって、所有している物件は強制的に競売にかけられます。

不動産投資で失敗しても諦めるのはまだ早い!自己破産の回避方法

不動産投資の破産を回避する方法

競売となると、相場よりも相当安い価格で売り飛ばされてしまい、売却額は一銭も物件所有者には入ってきません。

もちろん、競売で物件を失った後も借金は残ります。

そのため、競売にかけられてしまうと、その後、自己破産するケースが多いです!
つまり、ローンを滞納すると自己破産まっしぐらということですね…

ただし、先ほども解説した通りローン滞納から競売が実施されるまでには、ある程度の期間があります。

この期間内に然るべき対処をすれば、自己破産はかなりの確率で免れることができるのです。

ここでは、不動産投資で失敗した場合に、自己破産を回避する方法をご紹介します。

自己破産を回避するポイント
  1. 任意売却に持ち込む
  2. 経費項目を理解する
  3. 返済後の利回りを計算する
  4. ローンの借り換えを常に検討する

任意売却に持ち込む

不動産を売却するには、ローンを完済していることが条件になります。

というのも、金融機関は融資する代わりに『抵当権(担保)』を設定しています。

この抵当権が設定されたままだと、ローン返済が滞った時に物件が差し押さえられて競売にかけられてしまいます

物件が差し押さえられる…そんな危険は物件なんて誰も買いたいと思いませんよね…
つまり、抵当権が設定されたままの物件を売るのはほぼ不可能です!

そこで、『任意売却』を利用します。

任意売却とは、「ローンは完済できないけど、特別に抵当権を抹消してください」と金融機関に依頼し、ローンが残っている状態で不動産を売却する方法です。

もちろん、売却後もローンは残りますが、金融機関が返済方法の相談に乗ってくれることもあるので、売却後の返済が楽になることが多いです。

また、任意売却では、相場とあまり変わらない金額で売却が出来る可能性があるので、債務者としてはありがたいですよね。

ただし、任意売却は、金融機関に了承を得ているとはいえ、金銭消費賃借契約を反故していることには変わりないので、信用情報には記載されることになります。

経費項目を理解する

不動産投資を始める前に、不動産投資にかかる経費をある程度認識しておきましょう。

不動産投資をする際に発生する経費としては、次のようなものがあります。

不動産投資の経費
  • 管理費や修繕積立金(区分マンション投資の場合)
  • 建物自体の修繕費用(一棟所有の場合)
  • 退去時の補修費用
  • 管理会社へ支払う手数料
  • 固定資産税・都市計画税
経費項目を理解するということは、キャッシュフロー表の支出を理解することに繋がります!

将来的に、経費がいつ・どのくらい発生するか把握しておくことで、収支のバランスが大きく崩れるのを回避することができます。

なお、不動産投資の経費に関しては、以下の記事で詳しくまとめているので、参考にしてみてください。

不動産投資は節税対策に最適?経費計上できる費用14項目を解説

2018年10月10日

返済後利回りを計算する

物件の収益性を測る際に活用される「利回り」を計算する際には、『返済後利回り』まで知っておきましょう。

表面利回りと実質利回りを計算する人は多いですが、返済後利回りをしっかり把握することで、高値づかみや資金ショートを回避することができます。

返済後利回りの計算式は次の通りです!
計算式
返済後利回り=(年間家賃収入-経費-ローン返済額)➗物件価格

ご覧のとおり、表面利回りや実質利回りで加味されない「ローン返済額」が返済後利回りでは考慮されます。

ただ、借入額や金利は借入者によって異なるので、物件情報に返済後利回りが掲載されることはありません

しかし、正確な利回りを知りたいのであれば、ご自分が借り入れる金額、金利を考慮した返済後利回りを算出して考えるべきです。

ちなみに、返済後利回りの目安は2.5%~3%と言われています。

ローンの借り換えを常に検討する

不動産投資を始めたら、常にローンの借り換えを検討して、情報を集めておきましょう。

というのも、不動産投資ローンは、借入者のプロフィールによって金利がまったく異なります

優良な借入者であれば金利1%台で借入ができたりします!

ローンの金利は、不動産投資の実績を積むことでも評価され、低くなることがあるので、常にローンの借り換えを検討しておく価値はあるでしょう。

なお、ローンの借り換えに関しては、以下の記事で詳しく解説しています。

不動産投資ローンの借り換えで金利を劇的に削減する方法を解説!

2018年10月17日

不動産投資ではリスク分散が重要?

不動産投資はリスク分散が重要

不動産投資は、「比較的失敗しにくい投資方法」と言われていますが、決してノーリスクというわけではありません。

実際、不動産投資で失敗する人は一定数います。

けど、なにをもって「失敗」と捉えるかは人それぞれですよね?
ここでは、破産物件を出した場合を「失敗」と定義して考えてみましょう!

破産物件を出してしまうと資金繰りが苦しくなるので、絶対に避けたいですよね。

ただ、不動産投資をしている人の中には、そのようなリスクを恐れていないかのように、どんどんと物件を買い増す人もいます。

彼らのリスクの考え方が知りたいです!

不動産投資には、『リスク分散』という考え方があります。

これは、さまざまなタイプの商品に投資していれば、それだけリスクが小さくなるという考え方です。

例えば、不動産を複数所有していれば、たとえ1つの不動産が破産物件になっても、他の不動産で収益をあげているなら、そこから補填することができるのです。

なるほど!物件をどんどん買い増す人の気持ちが理解できました!

このように、不動産投資ではリスク分散が非常に重要になるのです。

まとめ

不動産投資では、ローンを利用する方も多いと思いますが、この「ローン」こそ破産を招く大きな原因の1つと言えます。

また、不動産投資における「破産」とは、収支のバランスが崩れてローンの支払いができなくなる状態のことを言います。

そのため、正確な資金計画やキャッシュフロー表を作成することが、破産を回避する有効な方法と言えるでしょう。

なお、「不動産投資のローンについてもっと知りたい!」という方は、以下の記事を参考にしてみてください!

不動産投資ローンについて覚えておくべき7つのポイント

2018年9月28日

不動産投資会社ランキング

お客様一人ひとりに「自分にピッタリの不動産投資会社」が見つかるように、入居率やアフターサービスなど、様々な項目から、厳選した不動産投資会社をランキング形式でご紹介します。

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