不動産投資の始め方!初心者が押えておくべき5つのポイントとは?

「不動産投資に興味はあるけど、何から始めていいのか分からない」という人も多いのではないでしょうか?

不動産投資は、FXや株式投資のように手軽には始められません。

また、大きなお金が動くので、「失敗するリスクを考えたら不安…」という人もいるでしょう。

そこで今回は、「不動産投資を始めたいけど、何から手をつけたらいいのか分からない」という初心者に向けて、不動産投資を始める際に押えておくべきポイントをご紹介します。

この記事を読んで、不動産投資を始める際の道しるべにしてくださいね!

不動産投資が注目されている理由

不動産投資が注目されている理由

不動産投資に興味をもつ理由は人それぞれだと思いますが、ここでは、今、不動産投資が注目されている理由を簡単に解説します。

不動産投資が人気になっている主な理由には次のようなものがあります。

不動産投資が注目されている理由
  1. マイナス金利政策で融資を受けやすくなった
  2. オリンピック開催や東京再開発計画などの安心材料が揃っている
  3. 超高齢社会に突入し、年金などに対する将来不安が拡大している
  4. 生命保険として不動産投資を検討する若年世代が増えている
  5. 団塊世代が高齢者となり、相続税対策として不動産投資をする人が増えている
それぞれ詳しく見ていきましょう!

①マイナス金利政策で融資を受けやすくなった

マイナス金利政策とは、メガバンクなどをはじめとする金融機関が、日本銀行に保有している当座預金の金利をマイナスにするという政策です。

簡単に言うと、日本銀行にお金を預けておくとお金が取られてしまうということです!

そのため、金融機関は、より安定的な貸し先を新たに開拓する必要が出てきました。

ところが、法人融資は、融資需要や事業計画上の問題からすぐに融資を拡大できません。

そこで、個人向けの住宅ローンや不動産投資ローンの融資を積極的に行うようになったというわけです!

ひと昔前は、不動産投資を始めるには「自己資金が2割~3割程度必要」と言われていましたが、今ではフルローンを組める金融機関が増えていて、不動産投資の追い風になっています。

現在の融資額の相場は、ワンルームマンション投資の場合で年収の7倍~10倍前後、アパート投資の場合は、年収の10倍~20倍前後が目安となっています。

②オリンピック開催や東京再開発計画などの安心材料が揃っている

2020年には東京オリンピックが開催されることもあり、有明・お台場・夢の島などを中心に湾岸エリアの再開発が進んでおり、不動産の価格が上がっています。

さらに、2040年を目途に、大手町・虎ノ門・八重洲エリア、銀座エリア、日本橋・京橋エリア、渋谷・品川エリアなどで再開発プロジェクトが予定されています。

そのため、これらの市街地及びその周辺のエリアは、土地やマンションの価格が上がる可能性が考えられます!

また、東京の平均賃料水準は世界主要都市の中でも安く、ニューヨークや香港などのに比べて、半分以下の水準と言われています。

実際、不動産の利回りについても、台湾や香港で1%~2%台なのに対して、東京は3%~5%を確保しています。

そのため、国内だけでなく、アジアを中心とした世界の不動産投資家からも注目を集めています。

③超高齢社会に突入し、年金などに対する将来不安が拡大している

急激に進行している高齢化も、不動産投資をする人の増加に拍車をかけています。

国際的な定義としては、高齢化率(総人口のうち65歳以上の高齢者が占める割合)が21%を超えると超高齢社会とされていますが、2017年度時点で日本の高齢化率は27%を超えています。

高齢化のスピードは加速しており、2035年には33.4%になるだろうと言われています!

それに伴い、社会保障や年金制度が破たんする可能性があります

金融庁が、「老後資金に2,000万円必要」という報告書を発表して話題になってましたもんね…

このように、将来に対する不安が膨らむ中、若年世代の中には年金をあてにしない人も増えており、自分で年金を賄おうとする動きも強くなってきています。

この社会情勢に呼応するかのように、不動産投資に対する意識も高まっています。

実際、2016年度のとある調査結果では、10代から80代の男女4人に1人が「不動産投資に興味がある」と回答しているんです!

また、20代・30代の若年世代ではローンの融資がつきやすいということもあって、不動産投資が活発になっています。

④生命保険として不動産投資を検討する若年世代が増えている

民間金融機関のローンを組むには、団体信用生命保険に加入する必要があります。

この保険は、ローン返済中に契約者が死亡または高度障害になり返済ができなくなった場合に、生命保険会社が残債を支払うことでローンが完済となる制度です。

この保険のおかげで、契約者が病気や事故で死亡しても、家族には毎月収入の見込めるマンションが手元に残ることになります。

最近では、この仕組みを生命保険代わりとして活用する20代~40代が増えてきています!

さらに、団体信用生命保険もオプションが充実してきていて、3大疾病にも対応できるプランも登場しています。

そのため、掛け捨ての生命保険や預貯金代わりに生命保険を利用していた人たちの中から、不動産投資に切り替える人が増えています。

⑤団塊世代が高齢者となり、相続税対策として不動産投資をする人が増えている

数千万円以上の財産を所有している高齢者にとっては、『相続税対策』としての不動産投資の魅力が増しています。

平成27年以降の税制改正で、これまで基礎控除が【5,000万円+相続人数✕1,000万円】だったのが、改正後は基礎控除【3,000万円+相続人数✕600万円】となり、税率が上がりました。

そのため、相続税の課税対象者になってしまう人が増えたのです!

また、不動産の評価は、土地が路線価の80%程度、建物はケースによりますが、およそ50%前後になりますが、投資用不動産の場合、建物に対して30%の控除が受けられるので、現金で所有しているより相続税を低く抑えることができます。

相続はいつ発生するかが読みにくく、購入時から物件価格自体が大幅に下落してしまい「節税以上に損が発生してしまう」ということもあります。

そのリスクを避けるために、「都心・駅徒歩10分圏内・再開発予定エリア」などが不動産投資の対象として注目を集めているようです!

不動産投資をしているのはどんな人?

不動産投資をやっている人
不動産投資と聞くと「お金持ちの人が行っている」というイメージですね!

では、実際にはどんな人たちが不動産投資を行っているのでしょうか?

ここでは、建美家が実施した調査結果をもとに、実際に不動産投資をしている人の年齢や年収、職業などを見ていきましょう。

不動産投資をやっている人の半数以上がサラリーマン

調査結果を見ると、不動産投資を行っている人の割合は40代~50代が最も多く、全体の38.4%を占めています。

職業では、会社員が最も多く、全体の54%を占めています。

年収に関しても、500万円~1,000万円の人が全体の42%、500万円未満の人も12.7%と、決して高額所得者だけではないということが分かります。

調査結果を簡単にまとめたものが以下になります!
投資歴分布
  • 1年未満:18.1%
  • 1~5年未満:31.2%
  • 5~10年未満:22.8%
  • 10~20年未満:19.4%
  • 20~30年未満:4.0%
  • 30年以上:3.0%
年収分布
  • 500万円未満:12.7%
  • 500~700万円未満:19.6%
  • 700~1,000万円未満:22.4%
  • 1,000~1,500万円未満:19.6%
  • 1,500~3,000万円未満:16.5%
  • 3,000万円以上:9.1%
年齢分布
  • 30歳未満:3.8%
  • 30~40歳未満:17.9%
  • 40~50歳未満:38.4%
  • 50~60歳未満:20.0%
  • 60歳以上:9.9%
職業分布
  • 会社員:54.0%
  • 自営業:13.3%
  • 不動産経営:9.5%
  • 会社役員:8.6%
  • 公務員:4.6%
  • 医師・弁護士・会計士:4.0%
  • その他:6.1%
年収が500万円未満でも、一定数の人が不動産投資を行っているのが意外でした!
この調査結果を見て、『不動産投資=お金持ちが行う』といった偏見は無くなりましたね!

30代以降になると、年収は上がるものの、「将来も同じように稼げるのか?」不安に感じる人が増えてくるようです。

また、これくらいの年代になると、リタイア後に備えて、安定的な収入を得られるように準備を始める人も多いようです。

不動産投資に向いている人

不動産投資に向いている人

不動産投資の始め方などに興味を抱いている人の中には、「自分が不動産投資にそもそも向いているのだろうか?」と考えている人もいるでしょう。

投資の種類によって求められる要素が違うので一概には言えませんが、不動産投資で成功している人にはいくつかの共通点があります。

ここでは、「楽待」が発表したチェックリストを参考に、不動産投資に向いている人とその理由をご紹介します。

「楽待」のチェックリストは以下の通りです!
不動産投資に向いている人の8つの特徴
  1. 円滑なコミュニケーションが取れる人
  2. DIYが好きな人
  3. 自分の考えが明確な人
  4. リスクを恐れずにチャレンジできる人
  5. 得た情報や収入を分け合える人
  6. こつこつ努力できる人
  7. 勉強好きな人
  8. 責任感が強い人

円滑なコミュニケーションが取れる人

不動産投資をすると、「不動産業者」「銀行員」「司法書士」「税理士」「リフォーム業者」等、多くの人と関わりを持つことになります。

また、投資家仲間と知り合いになることも、不動産投資には有利に働きます。

個人で戦う不動産投資家だからこそ、周囲とのコミュニケーションをどれだけ図れるかが重要になります!

DIYが好きな人

不動産投資は、「建物」や「部屋」が商品です。

その商品に自分で付加価値を与えることが苦にならない人にとっては、不動産投資は天職になると言えます。

実際、投資家の中には、DIYを手がけて物件の家賃がアップしたという例もあります!

リフォームやメンテナンスはもちろん、入居者に喜んでもらえるようなプラスαな要素は、物件に付加価値を与えることがあるようです。

自分の考えが明確な人

不動産投資において、自分なりの芯の通った考えがあると、すばやく判断して回答を出せるので、取引先から信頼を得ることができます。

また、良い物件は市場に出た瞬間に売れるので、決断が早い人は不動産投資に向いていると言えるでしょう。

リスクを恐れずにチャレンジできる人

サラリーマン根性が強く、リスクのない、いいとこ取りが大好きな人には不動産投資は向いていません。

とはいえ、ギャンブル的にチャレンジするのもNGです!

書籍やセミナーなどでしっかりと勉強し、予想されるリスクを想定した上で行動しましょう。

大切なのは、リスクまでシミュレーションした上で、多少のリスクをいとわない覚悟ができるかどうかです。

得た情報や報酬を分け合える人

ズバリ、ケチな人は不動産投資には向きません

もっと言えば、事業を営むにあたり「ケチ」と言うのはマイナス要因となります!

ライバルにノウハウを教えたり、情報共有したりするのは、一見、自分の手柄が他人の手に渡るように思えるかもしれません。

しかし、長い目で見ると、独り占めせずにお互いが協力し合う関係性を築いたほうが生き残る可能性は高いのです。

こつこつ努力できる人

大家業は地味な仕事です。

この地味な作業を楽しんでできる人は、不動産投資に向いていると言えます。

勉強好きな人

不動産投資は、不動産に関わることだけでなく、世の中のトレンドや法規関連など、さまざまな分野にアンテナを張っていなければなりません。

このことは、大家としてある程度の経験を積んだ人にとっても重要なスタンスです。

不動産投資は、「一生勉強がつきもの」と考えておきましょう!

責任感が強い人

「投資は自己責任」と言われたりもしますが、実際、不動産投資における最終決定権者は大家なので、誰のせいにもできません。

そのプレッシャーを受け入れられるかも大切な能力です。

収益はもちろん、住まいを提供するという社会的責任に対しても強い責任感が求められます。

サラリーマンが初めて不動産投資するのにおすすめの物件

不動産投資の初心者におすすめの物件

不動産投資をしているサラリーマンの中には、「自宅を賃貸に出した」という方もいると思います。

しかし、将来貸すことを前提に住宅ローンを組むことは、厳密には資金使途違反になります。

では、どんな物件が不動産投資の初心者には向いているんですか?

ずばり、『東京・神奈川・千葉などの賃貸需要があり、価格が600万円以内のリフォーム済み戸建て物件』がおすすめです。

順を追って解説しますね!

経験ゼロの不動産投資初心者は、「初めて購入する物件で不動産投資のノウハウの7割を勉強することになる」といっても過言ではありません。

初めての物件では、主に次のような経験をすることになるでしょう!
  • 物件を買う
  • 貸して家賃をもらう
  • 不動産取得税、固定資産税を払う
  • 司法書士に所有権移転登記をしてもらう
  • 仲介手数料を不動産会社に支払う
こんなにあるんですね!なんだか大変そう…

最近では築古物件を勧める人もいますが、初心者にはあまりおすすめできません。

なぜなら、リフォーム外注時の相場や再生手法の調査までやらなければならないため、とても手間がかかるからです。

ですから、最初の物件は、不動産投資の基本的な方法のみを学べるような物件にすべきです!

そういった意味で、『東京市部、神奈川、千葉などの賃貸需要があり、価格が600万円以内のリフォーム済み戸建て物件』がおすすめなのです。

ただ、戸建でこの金額の物件は、都区内ではそうそう見つからないでしょう。

ですから、都心への通勤圏内で賃貸需要があるエリアを探してください。

また、地方だと管理費や修繕積立金が多くなり、利回りが低いのでおすすめしません。

利回りは最低でも10%は確保し、はじめのうちはキャッシュフローを拡大することを重視しましょう!

さらに、物件はローンを組まずに現金一括で購入することです。

仮に、最初の物件を運営をしてみて「自分には不動産投資は向いていない」と思った時、ローンの残債を完済しないことには不動産は売ることができません

また、このくらいの金額も用意できない人は、資金管理が甘い可能性があります。

厳しいことを言いますが、30代になって500万円もキャッシュが作れない人は、「不動産投資のスタートラインにすら立っていない」と考えてもいいでしょう。

ちなみに、頭金や諸費用の目安は物件価格の4割程度です!

そのくらいの自己資金を用意できないと、おそらく金融機関も融資をしてくれない可能性が高いです。

自己資金は『信用を買う』ことにも繋がるので、しっかりと用意しましょう。

なお、不動産投資は長期間におよびます。

空室期間が長期化した場合、給与からローン返済や運営経費を補填していかないといけません。

そのため、常に突発的な支出に備えて自己資金を用意しておきましょう!

不動産投資を始める際の情報の集め方

不動産投資を始めたばかりだと、知識も情報も人脈もまだまだ少ないですよね。

そこで、不動産投資初心者でもできる情報収集の仕方を簡単に解説します。

初心者でもできる情報収集の方法は次の4つです!
情報収集の方法
  1. 自分の知りたい情報を明確にする
  2. 不動産総合情報サイトを利用する
  3. 情報誌や新聞折り込み広告を確認する
  4. 不動産会社に情報提供してもらう

①自分の知りたい情報を明確にする

一番最初にすべきは、自分の知りたい情報を明確にすることです。

自分の知りたい情報を明確にしていないと、関係ない情報に振り回されることがよくあり、時間や労力を無駄に使ってしまいます。

明確にしておくべき情報としては、次のようなものがあげられます。

  • 売買か賃貸かなど、探す物件の種類
  • 物件を探す地域
  • 物件の購入予算
  • マンションか戸建かなどの物件タイプ
  • 建築年数
  • 最寄駅からの移動時間
  • 物件の向き

②不動産総合情報サイトを利用する

一番スピーディに手軽に物件の情報収集ができるのは、インターネットです。

不動産総合情報サイトを利用すると簡単に情報収集ができます。

③情報誌や新聞折り込み広告を確認する

情報誌や新聞の折り込み広告も手軽に情報収集できる手段の一つです。

これらのものをチェックする時間などを設け、日課にすると良いでしょう!

④不動産会社に情報提供してもらう

インターネットや折り込み広告などは、手軽に情報収集できますが、「情報が古い」「そもそも優良物件がそういったところにはあまり出回らない」といったデメリットがあります。

実は、最新の情報や掘り出し物件は、人脈を通じてもたらされることが多いです。

コンタクトが取りやすく、多くの情報を持っているのが「不動産会社」です!

親しくなって優良な物件情報を提供してもらうためにも、信頼できる担当者がいる不動産会社にこまめに連絡を取り、情報を提供してもらいましょう。

まとめ:不動産投資は始め方で成否が決まる

現在、不動産市場は活発になっているので、参入しやすい時期と言えるでしょう。

不動産投資の成功者も最初はみんな初心者だったので、初心者であること自体に躊躇することはありません!

ただ、事前の準備と計画はしっかりとしたものにしてください。

また、不動産投資の初心者は絶対に無理はしないことです。

計画や資金面で無理があるようなら、「やらない」というのも立派な決断です。

不動産投資を始めるなら、物件の情報収集する傍ら、本を読んだりセミナーに参加するなど、準備をしてチャンスを待ちましょう。

不動産投資会社ランキング

お客様一人ひとりに「自分にピッタリの不動産投資会社」が見つかるように、入居率やアフターサービスなど、様々な項目から、厳選した不動産投資会社をランキング形式でご紹介します。

コメントを残す

メールアドレスが公開されることはありません。 * が付いている欄は必須項目です