会社員の副業は不動産投資がおすすめ?合法で行うための3つの注意点

「副業で不動産投資を始めたいけど、会社にバレるのが心配…」というサラリーマンの方も多いのではないでしょうか?

たしかに、日本の企業では従業員の副業を規制している会社も多いですからね!

ただ、本来なら全てのサラリーマンは合法的に不動産投資を行うことができます。

そこで今回は、以下の4つのポイントにフォーカスして、副業で行う不動産投資について徹底解説していきたいと思います。

  1. 最近の副業に対する企業の動向
  2. サラリーマンに不動産投資が人気の理由
  3. 公務員は副業で不動産投資ができるのか?
  4. サラリーマンが副業で不動産投資を行う際の注意点

不動産投資は今がはじめ時?副業解禁の流れ

副業をめぐる流れ

現在、政策や法改正でサラリーマンが副業をしやすい環境が整いつつあります。

ここでは、サラリーマンの副業をめぐる社会的な動向についてご紹介します。

サラリーマンの副業に関しては、大きな出来事が2つあったので、それぞれ見ていきましょう!

大手企業の副業に対するスタンスの変化

働き方改革の一環で、2017年には大手企業に副業を解禁する動きが見られました。

例えば、ソフトバンクでは、原則禁止だった副業が「許可制」になり、社員の副業収入や老後資産資金の確保の選択肢が増えました。

その他の大手企業でも、多様な働き方を促進する制度の一環として、本業に支障がない範囲での副業を認める方向に流れています。

法改正で副業への規制が緩和された

法律も副業を認める方向に向かっており、厚生労働省がホームページで公開している「モデル就業規則」では、次のような内容が記載されています。

第14章 副業・兼業

第67条 労働者は、勤務時間外において、他の会社等の業務に従事することができる。

2 労働者は、前項の業務に従事するにあたっては、事前に、会社に所定の届出を行うものとする。

3 第1項の業務に従事することにより、次の各号のいずれかに該当する場合には、会社は、これを禁止又は制限することができる。

 ①労働提供上の支障がある場合
 ②企業秘密が漏洩する場合
 ③会社の名誉や信用を損なう行為や、信頼関係を破壊する行為がある場合
 ④競業により、企業の利益を害する場合

引用:モデル就業規則

モデル就業規則とは、労働基準法第89条で「一定の条件を満たす企業は必ず就業規則を作成しなければならない」と定められているのですが、その就業規則のひな形のようなものです。

つまり、本業に支障を出さない限りは副業をすることが認められているんです!

また、アパート・マンション経営による家賃収入は、資産運用としての『投資』とみなされることも多いので、厳密には副業の定義には該当しません

今後も副業は認められる方向に向かうと思われるので、サラリーマンにとって副業しやすい環境が整ってくるでしょう。

サラリーマンの副業で不動産投資が人気な理由

サラリーマンの副業で不動産投資が人気な理由

不動産投資はサラリーマンに人気な副業の一つです。

ここでは、その理由をご紹介します。

副業として不動産投資がサラリーマンに人気なのには、次のような理由があげられます!
不動産投資が人気な理由
  • 不動産運用は日中働きながらでもできる
  • サラリーマンは融資を受けやすい
  • 長期的な安定収入が得られる
  • 本業のスキルを活用できる

不動産運用は日中働きながらでもできる

不動産投資は、物件の管理を管理会社に委託すると、あとは手間をかけずに運用することができます。

つまり、本業に専念できるだけの十分な時間を確保することができる投資方法なのです。

サラリーマンは融資を受けやすい

不動産投資は、「安定した家賃収入が見込める」ことと、「投資用不動産自体が担保になる」ため、金融機関からの融資が受けやすい投資方法です。

特に、サラリーマンの場合は、安定した給与収入があるので、他の業種の方より融資を受けるうえで有利になります。

長期的な安定収入が得られる

入居者さえ付けば、不動産を購入後は数十年にわたって、毎月決まった家賃収入が得られます。

本業以外に収入源があると、定年退職後も生活費を賄うことができます。

生活費の補てんや私的年金として不動産投資を活用する人が多くなっています!

本業のスキルを活用できる

不動産投資には、幅広い知識や経験が必要です。

そのため、本業で培ったスキルや経験を上手く活かせるケースもあります。

例えば、営業職の方であれば、物件選定や購入の際の交渉に営業のスキルを活かすことができるでしょう。

また、マーケティング職の方であれば、物件のニーズやターゲットをリサーチしたり分析するのに知識や経験が役に立ちます。

他にも、契約時の内容チェックやリスクマネジメントには法務の知識が、税金・確定申告、キャッシュフローの計算やシミュレーションには経理の知識が必要です。

どんな経験でも、不動産投資を行う上で無駄にはならないということですね!

公務員でも不動産投資を行う方法

公務員でも不動産投資を行う方法

「自分は公務員だから不動産投資はダメかな?」と思っている方もいるでしょう。

実際、公務員は副業が禁止されてることが多いので、不動産投資は無理なんじゃないですか?
いえ、厳密に言えば不動産投資は副業ではありません!

なぜなら、次のようなケースが考えられるからです。

  • 親などから賃貸物件を相続した
  • 転勤の間、持ち家を人に貸した
  • 離婚で住まなくなった家が売れずに、賃貸に出した

もし、これらのことが副業に該当してしまうと、公務員であるがために物件を手放さなければならなくなります。

それぞれの自治体の判断でも異なりますが、公務員でも一定の条件の範囲内であれば不動産投資をすることができるのです。

そこで、公務員であっても副業とみなされない不動産投資の条件を詳しく見てみましょう。

さっきの「一定の条件の範囲」というのが気になります!
不動産投資が副業とみなされない条件には次のようなものがあります!
副業にみなされない条件
  • 一定規模以下で行う
  • 管理会社に管理業務を委託する
  • 賃貸収入は年額500万円以下に抑える

一定規模以下で行う

一定規模とは『5棟10室未満』ということです。

具体的には、次のようなケースは副業とみなされません。

  • 独立家屋の賃貸については、独立家屋の数が5棟未満であること
  • 独立家屋以外の建物の賃貸は、貸与することができる独立的に区画された部分の数が10室未満であること
上記以上の規模になると副業とみなされるので注意しましょう!

管理会社に管理業務を委託する

物件の管理業務を自分で行ってしまうと、大家業を専業で行っていることになり、副業禁止規定に抵触してしまいます。

そのため、物件管理業務はすべて管理会社に委託してください。

賃貸収入は年額500万円以下に抑える

年間の賃貸収入が500万円以上に達してしまうと、副業とみなされます。

例えば、1戸の月額家賃が7万円のワンルームマンションの場合、空室が出ないかった場合でも、年間家賃収入は100万円弱なので副業には該当しません。

ところが、この区分マンションを6戸所有すると、年間家賃収入は504万円になってしまい、500万円を超えるので副業とみなされます。

つまり、公務員の方が不動産投資をする場合は、所有する物件の数と年間の家賃収入に注意する必要があるのです。

サラリーマンが副業で不動産投資をするときの注意点

副業で不動産投資をする際の注意点

副業への規制が緩和傾向にあるといっても、守るべきことはあります。

ここでは、サラリーマンが副業で不動産投資をする際に注意すべき点について解説します。

次の3つのポイントに注意しましょう!
注意すべきポイント
  • 本業と両立する
  • 確定申告を行う
  • 事業規模の拡大を図るなら会社に許可を得る

本業と両立する

まず、不動産投資はあくまで『副業』ということを忘れないようにしましょう。

モデル就業規則の内容からも分かるように、本業に支障がでるような副業に関しては、禁止や規制の処分がなされます。

ですから、公務員でなくても、副業として不動産投資を行うなら、物件の管理は管理会社に委託することをおすすめします。

管理業務は、具体的にどんなことをするんですか?
主に、入金管理・クレーム対応・自己対応・退去時の立ち会いなどがあります!

これらの管理業務を管理会社に委託して、しっかりと本業に集中しましょう。

確定申告を行う

不動産収益が年間20万円以上ある場合、確定申告をしなければなりません。

年末調整を受けているサラリーマンの方でも、確定申告は必須です!

また、確定申告をする際には、「特別徴収」「普通徴収」の2つが選択できます。

  • 特別徴収:住民税や所得税が会社の給与から引き落とされる
  • 普通徴収:納付書が送られるてくるので、それを使って自分で納税する

なお、不動産投資の確定申告に関しては、コチラの記事で詳しくまとめているので、ぜひ参考にしてみてください。

不動産投資における確定申告の方法を初心者にも分かりやすく解説

2018年10月17日

事業規模の拡大を図るなら会社に許可を得る

先ほど、公務員の方が不動産投資をする際に副業とみなされない条件について解説しましたが、これは、一般の会社員の方にも該当します。

ですから、不動産投資の事業規模が条件の範囲を超えてしまいそうな場合は、上司や人事部から許可を得るようにしましょう。

副業で不動産投資をしていることが会社にバレた時の対処法

副業が会社にバレた時の対処法

不動産投資を副業で始めたい人の中には、「できれば会社にはバレたくない」という人も多いのではないでしょうか?

そこで、最後に、不動産投資をしていることが会社にバレる典型的なパターンを2つご紹介します。

各パターンごとの対処法も紹介するので、ぜひ参考にしてみてください!

パターン1:住民税の納税額が変わってバレる

先ほど、不動産投資での年間収入が20万円以上ある場合は確定申告が必要というお話をしました。

確定申告の際に、特別徴収を選択すると給与から住民税が天引きされるんでしたね!

不動産投資を副業でやっていると、物件を取得した翌年から住民税の納税額が上がります

これは、個人で収益不動産を購入すると、総合課税で個人の所得が増えることになるからです。

会社の給与は変わらないのに住民税が増えると、「会社の給与収入以外に収入があるのでは?」と給与を管理している労務などに疑われ、副業をしていることがバレてしまうのです。

もし、副業をしていることがバレたくないのであれば、確定申告の際に、特別徴収でなく普通徴収を選択するようにしましょう。

パターン2:同僚に内部告発される

仲間であるはずの同僚にバラされるのはいい気がしませんね…
このパターンは意外と多いんです!

雑談中などにうっかり口を滑らせて不動産投資のことを話してしまい、投資に理解のない同僚や上司から密告されてバレてしまうのです。

本人に悪気がなくても、ひょんなことから話題になることも十分考えられます。

そのため、不動産投資をしていることがバレたくないのであれば、基本的に、会社関係の人には不動産投資をしてことは話さないようにしましょう。

まとめ

長期雇用や終身雇用制度が変化し、今後、働き方の多様化はますます進むと考えられます。

さらに、年金問題も相まって、複数の収入源を確保しようとする人は増えるでしょう。

そのため、不動産投資に興味があるのであれば、十分にリスクを検討したうえで不動産投資を始めてみるのもいいでしょう。

本気で「不動産投資を始めたい」という人は、まずは以下の記事を読んで不動産投資のイメージを掴みましょう!

不動産投資って何?初心者が成功するために重要な7つのポイント

2018年9月25日

不動産投資会社ランキング

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