不動産投資における出口戦略を物件種別ごとに徹底解説

「不動産投資は出口戦略が大事」なんて言われてるけど、いまいちピンとこないんですよね…
要は、不動産投資を上手に終わらせるための戦略です!

いくら所有している期間に収益を上げても、出口戦略を間違えると、それまでの収益が吹っ飛んでしまうこともあります。

なんのために不動産投資をしたのか分からなくなってしまいますね…

そのため、不動産投資において出口戦略はとても重要になるのです。

そこで今回は、不動産投資における出口戦略を物件種別ごとに徹底解説していきたいと思います。

不動産投資で出口戦略を考えなければならない理由

不動産投資で出口戦略が重要な理由

通常のマイホーム購入と不動産投資の違いは、「マイホームは死ぬまで住み続けることがあるけれど、不動産投資は必ずどこかの時点でその物件を手放す」ということです。

どうして手放す必要があるんですか?
不動産は所有していることに伴うリスクがあるからです!

不動産投資のリスクの1つとして、建物が経過年数に伴って劣化することがあげられます。

その他にも、家賃の滞納リスクや空室リスクなど、物件を購入した時期の投資環境がいつまでも続くという保証もありません

そのため、「高く売れるタイミングで」「賃貸経営環境が変わる前に」といったことを見越した出口戦略が必要となるのです。

不動産投資は出口戦略を成功させて初めて利益が確定する

ところで、不動産投資の出口ってなんですか?
基本的に、「物件の売却」が出口になります!

不動産投資の利益が確定するのは売却時点です。

不動産投資では、どんなに所有期間中に儲けを出しても、二束三文でしか売れないと収支が赤字になる可能性もあります。

そのため、最後の出口戦略を計画通りに運ぶ、もしくはそれに近い形で決着を着けることが重要になるのです。

ここまで読んできてピンときた方もいるかもしれませんが、不動産投資で成功するためには、不動産投資を始める際に、すでに出口戦略のことを考えておかなければなりません。

つまり、出口戦略を描くのは物件を購入する前ということですね!
そういうことです!出口戦略を描いた上で勝算が見込める物件に投資するのが正しい順序になります!

不動産投資における出口戦略を成功させるためのポイント

不動産投資で出口戦略を成功させるポイント

出口戦略は不動産投資後に対策を練ることもできますが、理想は不動産投資前に出口戦略を考えて物件選びをすることです。

ここでは、「不動産購入前にどんな視点で出口戦略を考えるべきか?」、そのポイントを解説します。

次に買うのは誰か?投資家目線で出口戦略を考える

出口戦略を練る際に考えるべきは、「次に誰がその物件を購入するか?」です。

普通に考えて、次の買い手も投資家になる可能性が高いのでは?
そうですね!つまり、投資家が買いたくなる物件を選ぶのが基本になります!

では、投資家が買いたくなる物件とはどんな物件なのでしょうか?

ずばり、『利回りが高く、確実に収益が見込める物件』です。

言い換えると、『投資家が入居者を集めやすい物件』ということです。

さらに言い換えると、『入居者を集めやすい物件=誰もが入居したくなる物件』ということです。

ターゲットを誰に絞るかで選ぶ物件も変わりますが、幅広い人が入居したいと思うような物件には次のような特徴があります。

物件の特徴
  • 都心から近い
  • 駅から近い
  • 入居者が目的とする施設(大学、職場など)から近い
  • 家賃にお得感がある
  • メンテナンスが行き届いている
  • 住宅設備が充実している
  • 周辺環境が良く生活しやすい

上記であげた項目が多く該当するほど集客力は高いと判断できます。

また、家賃にお得感があるというのは、「住みよい住環境なのに家賃が安い」という入居者目線と、「購入価格を抑えられて利回りが高い」という投資家目線の2つが重要です。

将来の需要予測で出口戦略を考える

さらに、出口戦略を考える上で大切なのは、将来の需要予測です。

不動産を売却するのは、今でなく、20年~30年後の未来です。

物件購入時に所有期間をある程度決めているのであれば、できるだけ正確に売却時の需要を予測する必要があります。

具体的に、どうやって予測すればいんですか?
日本の人口減少の影響から考えると分かりやすいですよ!

日本の人口は減少傾向にあり、この傾向は今後も続くと予想されるので、賃貸需要の低下が考えられます。

そのため、出口戦略では、その影響を最小限に抑えることが大切です。

将来的な人口減少の影響を受けにくい物件としては、『立地条件の良さ』が欠かせません。

典型例としては、大都市圏のにあることや、都心から近いことが挙げられます。

今後も地方からの人口流入が見込まれる大都市圏であれば、しばらくは安泰と言えるでしょう。

不動産投資における出口戦略は物件によって異なる?

不動産投資の出口戦略は物件ごとに異なる

不動産投資の出口戦略は、投資する物件によっても多少異なります。

ここでは、「マンション投資」「アパート投資」「新築物件投資」「中古物件投資」という4つの視点でそれぞれ解説します。

マンション投資とアパート投資

マンション投資とアパート投資を比較した際、出口戦略が充実しているのはアパート投資です。

マンション投資の主な出口戦略は次の3つです!
マンション投資の出口戦略
  • 次の買い手を探して売却する
  • 定収入源として持ち続ける
  • 自宅として利用する

一方、アパート投資の場合は、上記に加えて、「リノベーションして売却する」「新しくアパートを建て替える」「建物を壊して土地を売却する」などの出口戦略も考えられます。

さらに具体的に解説すると、もし不動産投資の目的が将来の年金対策の場合、定収入源を確保する目的で保有し続けることを基本戦略としましょう。

「不動産価格が購入時より上昇したら売る」といった出口戦略を持っておくのも良いですね!

また、「将来は収益物件を自宅にして住みたい」という場合は、数十年後のご自分のライフスタイルも考慮しなければなりません。

その条件をカバーし、なおかつ、賃貸需要もある収益物件を探す必要があります。

新築物件投資

新築物件投資をする際には、実勢価格が購入価格の120%以上になるような物件を探しましょう。

実勢価格とは、実際の取引が成立する価格のことです!

新築物件の場合、売却に出す際に耐用年数に余裕がある場合も多いです。

そのため、建物を壊し更地にして売却するという選択肢はあまり賢明ではありません。

実勢価格が購入価格の120%の物件であれば、中長期的な不動産市場の変動リスクや家賃下落リスクにもある程度対応することができるので、売却額で最終的に利益を出すことが可能でしょう。

また、新築物件の場合、購入価格も中古物件に比べて高額になるケースがほとんどなので、減価償却スピードが元本返済スピードよりも早くなってしまいがちです。

こうなると、中長期的なバランスシートが悪くなるので、売却利益の先食い状態になってしまいます!

そのため、バランスシートの毀損を最小化し、キャッシュフローを獲得する努力も必要です。

さらに、新築物件の場合、短期でのキャピタルゲインはあまり期待しないほうがいいでしょう。

なぜなら、新築の場合は物件価格に「広告宣伝費用」「営業活動費用」「ディベロッパーの利益」「新築というプレミア」などが上乗せされているので、購入価格が割高になるからです。

売る時にはこれらの費用は物件価格に上乗せできませんからね!

中古物件投資

中古物件投資の出口戦略では、『物件の立地』が重要になってきます。

なぜなら、中古物件の場合、売却する際には耐用年数が過ぎてしまっていることがほとんどで、建物の価値はほぼゼロになるからです。

つまり、「土地代のみで利益を出せるか?」を考える必要があるのです!

中古物件の場合、よほどの好立地でなければキャピタルゲインを狙うのは難しいです。

そのため、所有期間中のインカムゲインでどれだけ稼げるかが重要になってきます。

まとめると、新築物件の場合、『インカムゲイン+キャピタルゲイン=利益』と考えることが可能ですが、中古物件の場合、『インカムゲイン-キャピタルゲインでどれだけ利益が残るか?』と考えておいた方が確実なのです。

不動産投資における出口戦略は売却のタイミングが重要?

不動産投資の出口戦略は売却のタイミングが重要

出口戦略では、できるだけ高く売ることが大切ですが、「いつ売るか?」で収益が大きく変わります。

そのため、『売却のタイミング』を考えることも出口戦略では重要なのです。

また、売却の際には、物件価格だけでなく『税率』も考慮する必要があります。

不動産投資の出口戦略を考える際に考慮すべき税制

はっきり言いますが、不動産投資は短期的な収益を上げるのには適さない投資方法です。

よほどの値上がりがない限り、5年以上保有してから売却するのがセオリーです!
どうしてですか?
これには、購入後の期間と税率の関係性が大きく影響しています!

物件を譲渡した年の1月1日において、所有期間が5年以下のものを「短期譲渡」、5年を超えるものを「長期譲渡」と言いますが、短期譲渡か長期譲渡かで税率がかなり変わってきます。

短期譲渡と長期譲渡の税率
  • 短期譲渡:39%
  • 長期譲渡:20%

つまり、所有期間5年以下で物件を売却してしまうと、5年以上所有した場合と比べて、約2倍の税金がかかるのです。

また、売却にあたっては、買った時と同じ価格で物件が売れた場合、購入時の諸費用から減価償却として計上した累計額が売却益として扱われます。

不動産投資の出口戦略では利回りと物件価格のバランスを考えよう

不動産投資の出口戦略は利回りと物件価格のバランスが重要
物件は、利回りが高ければ高いほど良いと思っていませんか?
え、違うんですか?

出口戦略のことまで考えると、「利回りが高い物件=良い物件」とは限りません。

不動産投資は売却して利益が確定することを忘れずに!

出口戦略のことをしっかり考えると高利回り物件に飛びつくということもなくなります。

なぜなら、利回りと物件価格は反比例の関係にあるからです。

つまり、利回りが高くなると物件価格は下がり、物件価格が高くなると利回りは下がります!

一般的に、銀座・恵比寿・広尾・六本木・青山・白金・松濤など一等地にある物件は利回りが低いです。

また、設備やアクセスが良いタワーマンションや都心の新築マンションも入居者には人気の物件ですが、利回りはそれほど高くはありません。

一方、アパートや中古、郊外・地方エリアの物件は、利回りは高いですが、空室リスクなどが懸念される物件でもあります。

リノベーションなどで他の物件と差別化するなどの集客戦略が重要になるでしょう!

さらに、郊外や地方の物件となると、賃料が安くなるのに対して管理費は賃料ほど安くは抑えられません

そのため、表面利回りはよくても毎月の管理費の比率が高くなり、空室による機会損失費用が加わると、実質利回りは都心の物件を下回ってしまうことさえあります。

出口戦略を検討する際は、買主にとって魅力的に移る利回りとなるように物件価格を調整するよう心がけましょう!

不動産投資の出口戦略では買主の都合も考慮しよう

不動産投資の出口戦略は買主の都合も重要

不動産投資における出口戦略を考える際には、買主の都合も考慮するとより具体的な対策を考えることができます。

具体的には、投資不動産が「買い手の付きやすいものなのか?」を考慮すると良いでしょう!

例えば、不動産投資の対象となる物件の中には、販売価格が5,000万円以上の高額なものもあります。

このような不動産は、融資を受けられる人も限られるので、売りたい時期に次の買い手が見つかるかも検討する必要があります。

また、建物には法定耐用年数が設定されており、その年数を超えてローンを組むことはできません

-例-

鉄骨造のマンションの場合、法定耐用年数は34年です。

売却時に築20年とすると、残りの耐用年数は14年となり、次の買主は14年を上限にローンを組むことになります。

ローン期間が短くなると、毎月の返済額が大きくなるので、次の買主はキャッシュフローが残しにくくなります。

そのため、出口戦略を考える際は、次の買主が組めるローンの年数も考慮すべきでしょう。

まとめ

不動産投資において出口戦略がいかに重要かご理解いただけましたか?

出口戦略は、物件を購入する前に考えるべきです。

「購入した後に運用しながら考えよう」なんて甘い考えは捨てましょう!

また、不動産投資は長期戦になるので、未来を予想する力が必要とされます。

「そんなに先のことを考えれない…」という人は、5年~10年を目途に手放すこと前提に出口戦略を考え、最終的な収支が黒字になるように持って行くと良いでしょう。

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