土地なしアパート経営は不可能なのか?仕組みやコツを徹底解説!

サラリーマンでも不動産投資をしている人が増え、サラリーマン大家なんて言葉を耳にする機会もあると思います。

そんな中、自分もアパート経営をしてみたいと考えている人も多いのではないでしょうか?

しかし、アパート経営に興味はあるものの、土地を持っていないという理由でアパート経営を諦めている人も多いはず。

そこで今回は、土地なしでもアパート経営は可能なのか?その真相を徹底解説していきたいと思います。

土地なしアパート経営の仕組み

仕組み

土地なしではアパート経営はできないのでしょうか?

結論から言うと、土地なしでもアパート経営は可能です。しかも、土地なしの方が有利なケースもあります。

たとえ、土地を所有していなくても、購入予定の土地とアパートを担保に、金融機関から融資を受けて経営をスタートさせることはできます。

より良い条件で融資を受けるためには、土地の資産価値が重要になってくるので、土地なしアパート経営をしたい場合は、土地選びを慎重に行いましょう。

また、土地なしアパート経営の場合、ローンを完済するまでは家賃収入をローンの返済に充てることになるので、手取り収入はほとんどないと考えておいた方がいいでしょう。

けれど、ローンを無事に完済すれば、諸経費や修繕積立金などを引いた後の家賃収入がそのまま手元に残るので、経営は随分と楽になり余裕も生まれるでしょう。

土地なしアパート経営は、土地や建物を手に入れるために初期費用がかかりますが、最終的には自分の財産として残るので、大きなリターンを期待できます。

土地なしアパート経営のメリット・デメリット

メリット・デメリット

土地なしでアパート経営を始めるメリットやデメリットはなんでしょう?土地なしアパート経営の特徴を分かりやすくするために、土地ありの場合と比較して、土地なしアパート経営のメリット・デメリットを紹介します。

土地なしアパート経営のメリット

土地なしアパート経営はレバレッジ効果を期待できる不動産投資の魅力を享受しやすい投資方法と言ってもいいでしょう。

ただ、ゼロからのスタート特有のデメリットもあります。

  • 立地にこだわれる
  • 建てたいアパートに合わせて土地選びができる

立地は不動産の価値を大きく左右する重要な要素です。土地なしアパート経営を始めるとなると、この立地にとことんこだわることができます。

建物の価値は、築年数が経つにつれて下がっていきますが、土地は経年劣化がないので、収益性の高い土地や、将来的に人が集まりそうな土地を見つけ出すことができたら、大きな利益を生む可能性がグンと高まります。

しかし、土地を既に所有している場合、アパートを建てるにしても、その土地に合わせる必要があります。

例えば、ファミリー向けのアパートの需要が高いから、そういったアパートを建てたいと思っても、土地の広さからそれが叶わないということもあるのです。

土地なしアパート経営のデメリット

  • 実際に運営を始めるまでに時間がかかる
  • 初期費用がかかる

土地選びにはたくさんの知識が必要な上に、管理会社の選定やアパートの建築など膨大な時間がかかります。

土地なしアパート経営を始めた際に実際に運営に取り掛かれるのは、1年以上先ということもざらにあります。

既に土地を所有している人に比べて、時間がかかってしまうというのは、土地なしアパート経営のデメリットと言えるでしょう。

また、土地なしアパート経営の場合、すでに土地がある人と違い、土地も購入する必要があるので、初期費用がその分かかります。

土地なしアパート経営ができる条件

条件

土地を所有していなくても始められるということで、誰でもできるのではないかと思われがちな土地なしアパート経営ですが、融資を受けられるかなど、実際にはある程度の条件をクリアする必要があります。

ここでは、その条件についてお話します。

1.ある程度の年収がある

土地なしアパート経営をできるかどうかは、融資を受けられるかどうかということが重要です。

土地なしアパート経営は初期費用がかかります。そのため、一般のサラリーマンであれば、融資を受けることが必須でしょう。

金融機関が積極的に融資をしてくれる年収は、600万円~700万円以上と言われています。信用金庫での融資なら、年収500万円以上でも融資を受けられる可能性があります。

年収が高いほど融資は受けやすくなるので、まずは、ご自分の年収がこのボーダーに達しているかどうかで判断しましょう。

2.自己資金を十分に用意できる

年収が500万円未満でも、金融資産が1,000万円以上あると、融資の審査には通りやすくなります。

土地なしアパート経営の場合、土地活用としてアパート経営を始める人よりも初期費用がかかります。自己資金をいくら用意できるかで、金融機関はその人の投資への本気度を計るところもあるので、自己資金を多く用意できればできるほど、融資の審査に通りやすくなると考えていいでしょう。

土地なしアパート経営で必要な自己資金の目安については、次章でお話しします。

土地なしアパート経営に自己資金はいくら必要?

自己資金

自己資金は少ない方がレバレッジが効くと言われたりもしますが、自己資金が全くない状態で不動産投資に乗り出すのはかなりリスクが高いので、あまりオススメはしません。

それでは、土地なしアパート経営をする際には、どのくらい自己資金を用意したらいいのでしょう?

土地なしアパート経営でも自己資金比率は他の不動産投資と同じ

ずばり、結論から言うと、初期費用の3割程度の自己資金を用意しましょう。

土地なしアパート経営に限らず、不動産投資において自己資金をたくさん用意できれば、その分、後々の運営が楽になります。

自己資金が多くなりすぎると、レバレッジ効果が薄れてしまうのは事実ですが、うまくいかなかったときの負担が少なくなるのも、また事実です。

いくら表面利回りが良くても、リスク管理が上手くいかないと、サラ金からお金を借り入れるのと同じような状況に陥ってしまうことなど不動産投資においてはザラです。

そうならないためにも、自己資金は初期費用の3割程度は用意するようにしましょう。初期費用というのは、不動産そのものにかかるお金のことだけではありません。諸費用もしっかりと計算に入れて、計画を立ててください。

具体例をあげると、2,000万円の土地に4,000万円のアパートを建てるのであれば、その2割の1,200万円は頭金として用意したいですね。

さらに、初期費用には頭金以外にも、不動産業者への仲介手数料や登記費用などの諸経費が必要になります。諸経費は、物件価格の1割程度と言われており、この費用はローンには組み込まれず、現金で支払う必要があります。

先ほどの6,000万円で土地なしアパート経営を始める際には、諸経費が600万円かかるという計算になりますね。

これらを合わせると、最低でも1,800万円は自己資金を用意した方がいいでしょう。

土地なしアパート経営におけるローン

ローン

ここ10年ほど低金利が続いていて、不動産投資の追い風になっています。バブル期には7%ほどが普通だった金利が、現在は2~3%まで下がっているのですから、確かに借り入れに有利な状況と言えるでしょう。

ここでは、土地なしアパート経営をする際に利用できる可能性があるローンについて解説します。

土地なしアパート経営では、主に次の2種類のローンを活用することができます。

  • 不動産投資ローン
  • 住宅ローン

不動産投資ローン

不動産投資ローンは、購入する土地と建物を担保にする融資です。

不動産投資ローンの場合、次のような項目が審査の対象になり、借入額や期間が決定されます。審査は住宅用ローンよりも厳しめです。

  1. 頭金の金額
  2. その他の資産
  3. 購入する土地・建物の担保力
  4. 収益性

住宅ローン

現在、自分の住宅ローンがなく、経営するアパートに自分も居住し、他の部屋を賃貸に出すという場合は、住宅ローンでアパート経営の融資を受けることもできます。

住宅ローンの場合は、不動産投資ローンより金利が安く融資も受けやすいです。現在会社勤めをしているのなら、年収が400万円以上あれば、よほどの事情がない限り審査に通ることができるでしょう。

さらに、土地なしアパート経営で融資を受ける際には、返済期間についてもよく考えてください。

当然ながら、同じ金利なら返済期間が短い方が返済額は少なくて済みます。無理のない内容なら、できるだけ短期間でローンの返済が済むように計画してみましょう。

土地なしアパート経営の注意点

注意点

土地なしアパート経営は土地を所有している場合に比べて、借入金額が大きくなるので、金利面などでリスクが大きくなります。

ここでは、土地なしアパート経営をする際に最も注意すべきことについて触れます。

土地なしアパート経営に限らず、不動産投資は運営が長期間に渡ることがほとんどなので、将来に対する見通しが甘いと大変なことになります。

特に、次にあげる2つのポイントについては、将来の動向もしっかりと抑えた上で計画を練りましょう。

金利

土地なしアパート経営の場合、土地購入分の費用もかかるため、ローンの金額が大きくなります。

そのため、金利の変動の影響を受けやすいという特徴があります。金利が今後上昇するようなことがあれば、それだけ返済額にも影響が出てくるので、返済計画はしっかりと立てましょう。

ローンの返済計画を立てる際は、将来的に借り換えなどをすることも念頭に入れて、きちんと返済可能なプランを立てましょう。

ローンの借換えについては、「不動産投資ローンの借換えで金利を劇的に削減する方法を解説」で詳しく解説しているので、良ければ参考にしてみてください。

空室リスク

こちらは、土地なしアパート経営に限らず不動産投資に共通するリスクです。

不動産収入の大部分は家賃収入です。空室が出てしまうと、それだけ家賃収入が減ってしまうので運営が苦しくなります。

土地なしアパート経営の魅力は、立地から選べるところです。空室というのは立地に理由があることも多く、需要の少ない土地でアパート経営を始めてしまうと、慢性的な空室に悩まされることになります。

健全な運営をし、長期にわたって安定した収入を得るためにも、長期的に安定した需要がある立地にある土地を探しましょう。

また、家賃の金額設定も空室に大きく影響します。周りの競合となる物件よりも高い家賃を設定していると、空室が出てしまう可能性があります。

キャッシュフローを考える際は、家賃設定が相場とかけ離れたものになっていないか、しっかりと検討しましょう。

まとめ:土地なしアパート経営は立地から選びたい人におすすめ

土地なしアパート経営は、サラリーマンでも始められる不動産投資です。

土地がある状態から始めるのより、ハードルが高い一面もありますが、立地にこだわれるなどの良い面もあります。

本格的に不動産投資をしたいなら土地なしアパート経営も選択肢の一つ

ゼロからのスタートということで、初期費用がかかるなどのデメリットもありますが、自分の選んだ土地でイメージしたアパートで運営ができるという魅力があるのが、土地なしアパート経営です。

既に土地や物件を所有している人が不動産投資をする際に頭を悩ませる問題が立地ですが、その悩みがないところが、土地なしアパート経営の最大の強みでしょう。

立地さえ良ければ、後の運営も軌道に乗りやすいというのも事実です。日頃から不動産が好きで、見て回っているなど、めぼしい土地があるなら、土地なしアパート経営に乗り出してみるのもいいかもしれません。

「アパート経営は儲かる」は本当なのか?賃貸経営の成功の秘訣を大公開

2019年2月19日

不動産投資会社ランキング

お客様一人ひとりに「自分にピッタリの不動産投資会社」が見つかるように、入居率やアフターサービスなど、様々な項目から、厳選した不動産投資会社をランキング形式でご紹介します。

コメントを残す

メールアドレスが公開されることはありません。 * が付いている欄は必須項目です