テレビや雑誌などで、「アパート経営で◯◯万円の資産を築いた」といった口コミを目にしたことがある人も多いのではないでしょうか？
こういった口コミを見ると、「アパート経営は簡単に稼げるのでは？」と感じる方もいるでしょうが、実際はそんなに簡単ではなりません。
アパート経営を成功させるには、アパート経営につきものの「リスク」をしっかりと押さえておく必要があります。
そこで今回は、アパート経営におけるリスクに焦点を当てて解説していきたいと思います。
これからアパート経営を始めようと考えている方は、ぜひ参考にしてみてください。
目次
実は多い！アパート経営とマンション経営を混同している人
アパートとよく似た性質のものにマンションがあります。
人によっては、アパートとマンションの違いがそもそもよく分からないという人もいるかもしれませんね。
実は、アパートとマンションの違いには明確な定義はありません。けれど、不動産投資において、アパートとマンションは別のものとして考える場合が多いです。
不動産投資では、アパートとマンションを建物の構造から次のように区別します。
- アパート：木造、プレハブ、軽量鉄骨
- マンション：鉄筋鉄骨コンクリート造、重量鉄骨
アパート経営とマンション経営ではリスクも違う
アパート経営とマンション経営では、注意すべきリスクも若干違います。
一般的に、建築材料費が高いマンションは一棟所有することよりも、一棟の中の何戸かを所有するという経営スタイルになります。
収入はその賃料ですが、一戸もしくは数戸しか所有しないマンション経営においては、空室が出ると収入がゼロになったり、大幅に減ることになります。
そのため、マンション経営者が一番恐れているリスクは空室リスクと言えるでしょう。
一方、アパートは基本的に一棟を所有します。アパートによって部屋数に違いはありますが、部屋数に応じて空室による収入減のリスクは分散されるので、一棟のアパートの中で空室が出ても、何とか採算が取れたりします。
その代わり、アパート経営は一棟を所有するので、費用がかかるというリスクが出てきます。
マンション経営の場合は、2,000万円～3,000万円くらいから投資を始められたりしますが、アパート経営の場合は、億近い費用が必要なことも珍しくありません。
つまり、アパート経営では、初期投資費用をどれだけ効率よく回収していけるかが、成否を分けることになり、この回収率を下げる要因がリスクとしてのしかかってくるのです。
アパート経営における７大リスク
アパート経営で初期投資費用を回収するのを妨げる要因とは具体的にどんなものがあるのでしょうか？ここでは、代表的なものを紹介します。
１．立地が悪い
アパート経営で最も気をつけるべきことは立地です。もし、具体的に物件を紹介されたら、現地に行って周辺の情報をくまなく調査しましょう。
空き地や農地、使われていない倉庫や工場が多い土地にあるアパートは賃貸需要も少ないと考えるのが無難です。
人口が減少しつつある郊外や地方に建っているアパートも少なくありません。本当に需要がある地域にアパートが建っているかどうかしっかりと自分で確認しましょう。
２．ローンが多額になる
十分な自己資金を用意できるかもアパート経営のリスク管理には大いに役立ちます。
先ほども少し話しましたが、アパートは購入費用がかかります。中古アパートで、駅から20分以上離れていても、都心なら5,000万円以上します。これが、都心の駅周辺ともなれば、土地だけで億を超えることもよくあります。
恐らく、アパート経営をする場合は、ほとんどの人が返済期間が20年～30年のローンを組み、家賃収入でそのローンを返済していきます。
しかし、借金を返済する間に、家賃が下がらない保証も金利が上がらないという保証もありません。
借入金が多すぎると、思うように家賃収入が得られなかったり、金利が上がった時に立ち行かなくなるリスクが高くなります。
３．家賃競争に負ける
アパート経営を考えている人の中には、日本は人口が減っているのにアパートやマンションがどんどん建設されているのを目の当たりにして、本当に採算がとれるのか心配している人もいるでしょう。
確かに、アパートやマンションの入居者獲得競争は激化していると考えられます。
あなたが経営しているアパートより新しいアパートができたり、家賃が安いアパートが出てきたりして、家賃を下げざるをえないという状況になるかもしれません。そうでなくても、アパートが古くなれば、新築当初ほどの高い家賃では入居者が現れなくなるかもしれません。
さらに、ライバルのオーナーがもともと土地を持っていた地主だったり、土地を相続した人だったりすると、彼らは土地代がタダです。つまり、負っている借金の額が違い、彼らは借金の額が少ないだけ、家賃を安くしても採算が取れたりします。
そうなると、ゼロからスタートしたアパート経営者のほうが圧倒的に不利になります。
４．修繕費用がかかる
木造のアパートは、老朽化が早く10年経つと外観がまるっきり古びてきます。外観が悪ければ、なかなか入居者が見つからず空室が発生することもあります。
そのため、リフォームや修繕をして綺麗な状態を維持しなければなりませんが、この費用が重荷になることもあります。
特に、10年や20年経つと、屋根材や壁材の塗装や張り替えも必要になってきて、修繕コストは1回に数十万円、下手すれば数百万円単位で負担しなければなりません。
また、部屋ごとのエアコンや給湯機の補修にもお金がかかります。こういった修繕費を計画的に積み立てておかないと、リスクとなり、アパート経営を苦しくなります。
５．火災や地震のリスク
木造のアパートは火災も大きなリスクとなります。鉄筋コンクリート造のマンションだと、火災被害は広がりにくいのですが、木造アパートだと、アパート一棟全焼することも珍しくありません。
一棟全焼してしまうと、保険金だけで建て直すことは難しいです。復旧費用だけでなく、入居者への見舞金なども考えると、火災はかなりの痛手になるので、しっかりとリスク管理する必要があります。
また、地震などの被害を受けやすいのも事実で、阪神・淡路大震災の時には、建物が倒壊し、入居者が死亡するケースもありました。
建物の安全性を十分に確保していないと、遺族に損害賠償を請求される場合もあります。防災対策はしっかりしておかないと、思わぬリスクとして降りかかってくるかもしれません。
６．騒音問題のリスク
木造の建物は、上下階や近隣に音が漏れやすく、騒音問題に発展しやすいというリスクもあります。
騒音を出した入居者に自覚がある場合はまだ解決のしようもありますが、生活音を不快に感じている場合などは解決が難しく、結局、入居者が退去してしまうこともあります。
７．建て替えや売却の際のリスク
アパートを建て替える際には、入居者の立ち退きに時間とコストがかかる場合が意外に多いので、注意が必要です。
もし、建て替えを前提にアパート経営を始めるなら、最初から更地を買った方がいいでしょう。中古アパートの場合は、世帯全員に次回の契約更新はないことの同意を取り付けていないと大きなリスクとなります。
まとめ：アパート経営のリスク管理は大変
アパート経営で成功している人はほんの一握りといってもいいでしょう。多くの人が、借入をしすぎたり、維持費がかかりすぎたりして、当初の利回りが実現できなくなる投資家はたくさんいます。
アパート経営のリスク対策は自分で考えること
アパート経営にはさまざまなリスクが存在します。これらのリスクを完全に退けることはできず、根気強く付き合っていく必要があります。
他の不動産投資家による失敗事例がインターネットや書籍でも紹介されているので、そういう事例を読むのもリスク回避になるかもしれませんね。
それから、アパート経営において、管理をはじめとして、多くのことを不動産会社に任させる人もいるでしょうが、丸投げするのではなく自分自身でも把握しておくことが大切です。
アパート経営に関するリスクは、先輩投資家たちも経験していることが多いので、彼らの体験談をもとに事前に想定することができます。
リスクがあることを把握し、問題が起きないように工夫するとともに、問題が起きたときは、被害が最小になるように対処する冷静さもアパート経営では必要です。
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