アパートの建築費はいくら必要?相場や計算方法など余すとこなく解説

遺産相続や生前贈与など、土地を所有している方の中で、アパート経営をお考えの方もいると思います。

実際、不動産投資の中でも、アパート経営は、投資家たちからの人気が高く、魅力的な選択肢の一つと言えます。

そこで気になるのが、アパートの建築費用ではないでしょうか?

「相場はいくら?」「計算方法は?」といった疑問を持つ方も多いでしょう。

そこで今回は、アパートの建築費の相場や計算方法について解説していきますので、これからアパート経営を始めたいとお考えの方は、ぜひ参考にしてみてください。

アパート経営に必要な建築費はいくら必要か?

必要費用

すでに土地を所有していたり、これから土地を購入して本格的に不動産経営をしたいと考えている人の中には、アパートを新築して、そこから一定の家賃収入を得たいと考えている人も多いでしょう。

アパートを新築する際にかかる建築費については決まった計算式があるので、実際に建設を始める前に概算をすることができます。

アパートの建築費に影響するのは建ぺい率と容積率

すでに土地を所有している場合、アパートをその土地に建てる際には、その土地の建ぺい率容積率を知る必要があります。

建ぺい率と容積率を簡単に説明すると次のようになります。

  • 建ぺい率:土地面積の何割が建物用に使えるか
  • 容積率:その土地に建設できる建物の延べ床面積

例えば、土地面積が120㎡、建ぺい率50%、容積率100%でアパートを建てたい場合、60㎡の2階建てのアパートまで建てられることになります。計算式は次の通りです。

120㎡(土地面積)×0.5(建ぺい率)=60㎡(建築可能な建物の床面積)
120㎡(土地面積)×1(容積率)=120㎡(建築可能な建物の延べ床面積)

上記の条件を満たす、アパートとなると、60㎡の2階建てのアパートとなりますね。

アパートを建てるのに必要な建築費用

計算方法

では、実際にアパートを建てるのに建築費用はどれくらい必要になるのでしょうか?

実は、建築費用については定義があいまいで、どこまでの工事がアパート建築費用に含まれているのかは、建築業者によって考え方が違います。

大体の場合が、賃貸アパートとして使用するための建物を建て、その中で生活に必要なトイレや浴室、台所といった住宅設備を用意するのに必要な工事用を含みますが、実際に見積もりを比較する際は、どこまで建築費用に含まれているかをしっかりと確認しましょう。

アパートの建築費用は坪単価で決まる

アパートをはじめ、建物の建築費用を表示する単位は「坪単価」です。坪単価とは、1坪あたりの建築費用のことで、単位を統一することで比較しやすいようになっています。

アパートの床面積が何坪になるかは、設計段階で正確に知ることができるので、その坪数に坪単価をかけることで建築費用を概算することができます。

また、建物の建築費用に大きく影響するもう一つの要素が「建物の構造」です。アパートの場合だと、木造、鉄骨造、RC造に大きく分けることができます。

それぞれの構造で、坪単価が変わってくるので、以下にまとめます。

  • 木造(2~3階建て):50万円前後/坪
  • 軽量鉄骨(2~4階建て):50~70万円/坪
  • RC造(主にマンション):70~100万円/坪

一般的にアパートと呼ばれる建物の場合、4~6戸規模の木造のものが標準的で、投資対象としてもよく見かけるので、アパート建築費用の坪単価は50万円前後を目安にするといいですね。

ここでは、戸数が6戸、土地の広さが60坪、建ぺい率が80%、容積率180%の賃貸アパートを建てる場合を考えてみましょう。

まず、建物の床面積を計算すると次のようになります。

60坪×0.8=48坪

さらに、容積率が180%なので、この床面積だと建築できるのは2階建ての建物までとなりますね。計算式は以下の通りです。

2階建て
48坪×2階÷60坪×100=160%
3階建て
48坪×3階÷60坪×100=240%

上記の計算式通り、3階建てでは容積率が240%となり、180%をオーバーしてしまうので、2階建てまでが限度だということが分かると思います。

木造アパートの坪単価を50万円とすると、2階建ての木造アパートを建てる建築費用は、次の通りです。

建築費用
48坪×2階×50万円=4,800万円

軽量鉄骨造やRC造にすると坪単価はさらに高くなるので、建築費用も高くなります。また、容積率に余裕があれば2階建て以上の建物を建てることもできますが、その分、建築費用もかさみます。

どんなアパートにして建築費用をどうするかは戦略次第

出口戦略

賃貸アパート経営に限ったことではありませんが、不動産投資には必ず終わりがあります。最後に、所有している不動産を上手くさばけるかで、不動産投資の収支は最終的に確定します。

この最終的に所有している不動産をどうするかの戦略は出口戦略とも言われ、不動産投資を始めるときに、予め決めておくことをおすすめします。

出口戦略が違うと初期建築費用も用意する自己資金も変わってくる

たとえば、次の2つの出口戦略では、そもそも建てる建物の構造自体が変わってきます。

  • 30年後も所有し続けて安定的な収入を得たい
  • 10年後あたりの新しい内に売却して収益を得る

この場合、前者であれば30年後もできるだけ資産価値が保たれるようにと考えるので、木造より鉄骨造やRC造の耐用年数の長い建物のほうがいいと判断できます。後者であれば、新築から10年間くらいの集客力を中心に考える必要があります。

木造より鉄骨造やRC造のほうが坪単価は高くなるので、初期費用も変わってきます。となると、最初に入れる頭金として用意する自己資金も変わってくるという訳です。

自己資金は、借入額の3割程度は容易したほうがいいので、先ほどの例の不動産の場合、1,400万円~1,500万円程度、頭金として自己資金を用意する必要があります。

もし、長期所有を前提に耐用年数の長い、さらに高額な建物を建築するとなると、それだけ建築費用は高額になり、より多くの自己資金が必要になります。

まずはアパート経営に必要な建築費用を確認しよう

教えてアパート経営

アパート経営と一言にいっても、土地を既に所有しているか、所有していないかだけでもスタートからかなり違います。

まずは、アパート経営に建築費用をはじめとして、どのくらいの費用がかかるのかを、数字で実際に見る必要はあるでしょう。

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【不動産投資】一括資料請求サイト【教えて!アパート経営】を有効活用しよう!

2018年10月12日

まとめ:アパート経営にかかる費用を知って具体的にシミュレーションしてみよう

賃貸アパート経営を始めるは、まず先立つものが必要です。必要な建築費用の内訳や、利回りなどをきちんと把握することは、不動産投資において必須と言えます。

建築費用の頭金を10年で取り返すアパート経営を目指そう

とは言っても、いったいどんな利回りなら採算がとれるのかイマイチ分からないと いう人もいるかもしれませんね。

基本的に実質利回りを確認し、きちんとキャッシュフローが長期にわたって確保できるならば、リスクは比較的少ないと言っていいでしょう。

さらに、建築費用の頭金を10年で取り戻せるようなキャッシュフローならば、アパート経営としては合格と考えていいと思います。

堅実なアパート経営ができるように、しっかりと計画を立てて、実行に移してくださいね。

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