「アパート経営は儲かる」は本当なのか?賃貸経営の成功の秘訣を大公開

不動産投資と聞いて、『アパート経営』を思い浮かべる人も多いとは思います。

ただ、実際のところアパート経営は儲かるのでしょうか?

実はここ数年、アパートなどの貸家系の着工戸数は増加しています。

日本の人口は減っているにも関わらず、アパート経営に乗り出す人が多いと聞くと「アパート経営は儲かるのかな?と」思ってしまいますよね。

そこで今回は、「実際のところアパート経営は儲かるのか?」に焦点を当てて、その真相について徹底解説していきたいと思います。

本記事の要約

この記事では、「アパート経営は儲かる」と言われる理由を追求していくとともに、「どうすればアパート経営で成功できるのか?」その秘訣を解説していきます。

「手っ取り早くアパート経営の成功の秘訣が知りたい!」という方はコチラをご覧ください。

▶アパート経営はどうやったら儲かるのか?

アパート経営は儲かる?その真相とは?

アパート経営は儲かる?

アパート経営は儲かるのか?

結論から言うと、アパート経営は儲かりません

アパート経営に乗り出す人は増えているのに、アパート経営は儲からないとはどういうことですか?
実は、アパート経営を始める人の多くが「儲かる」という視点ではなく、「相続対策」としてアパート経営をしているのです!

アパート経営者が増加するのは相続税法の改正の影響大

実は、相続に関して、平成27年1月1日より相続税法が改正され、相続税の支払い対象者が増えました。

そのため、「儲かるからやる」のではなく、「相続対策のためにやる」という理由でアパート経営を始める人が増えたんです!
実際、相続税の支払い対象はどれくらい増えたんですか?

改正前の対象者は4%程度でしたが、改正後は6~7%になりました。

それでは、法改正前と法改正後の相続税の考え方について少し詳しく見てみましょう。

そもそも、相続税の支払い義務がある人が限定されているのは、相続税には「基礎控除額」が定められているからです。

ちなみに、改正前の基礎控除額の規定は【5,000万円+法定相続人の数✕1,000万円】でした!
具体例

改正前だと、法定相続人が妻1人、子2人の計3人とした場合、基礎控除額は8,000万円になります。

基礎控除額が8,000万円なので、8,000万円以上の資産を持っている人のみが相続税を支払う必要がありました。

では、改正後の基礎控除額の規定がどう変わったかと言うと、【3,000万円+法定相続人の数✕600万円】となりました。

新しい相続税法の場合、先ほどの家族であれば基礎控除額は4,800万円となります。

つまり、4,800万円以上の資産を有している場合は相続税が発生するのです。

これにより、相続税支払い対象者が増え、アパート経営に乗り出す人が増えたのですね。

なお、不動産投資の相続税対策に関しては、以下の記事で詳しく解説しているので、参考にしてみてください。

不動産投資は相続税の節税に最適?その理由を徹底解説します!

2018年10月10日

アパート経営が相続税対策になる理由

アパート経営は相続税対策になる?

さて、次に気になるのは「アパート経営をするとなぜ相続税を減らすことができるのか?」ということではないでしょうか?

この章では、この点について詳しく解説していきます。

アパート経営をすると評価額が下がる

相続財産の計算では、「権利が制限され、その分、その資産は評価額が下がる」というルールがあります。

さらに、アパートには土地と建物がありますよね?

土地については『相続税路線価』で評価され、相続税路線価は時価相当とされている地価公示評価の80%程度に設定されています。

建物については、『固定資産税評価額』で評価され、新築建物の場合で、固定資産税は請負工事金額の50%程度です。

しかも、近年は超低金利なので借り入れがしやすい状況です。

つまり、アパートを借入金で建築すると相続財産を圧縮することができます!

以上のことをまとめると次のようになります。

まとめ
  • 土地については、路線価評価で減額された土地が貸家建付地でさらに減額される
  • 建物については、固定資産税評価額で減額された建物が借家権割合による評価減でさらに減額される
  • アパート建築で借入金があると、その借入金の分だけ相続税財産が減額される

これらに加えて、アパート経営では「賃料収入」という安定収入が得られるメリットがあります。

つまり、アパート経営は、理論上は最も理にかなった相続税対策になるということです。

アパート経営が儲かるかはキャッシュフロー次第

アパート経営はキャッシュフローが重要?

この記事を読んでいる人の中には、資産形成の一助としてアパート経営が有効かどうか気になっている人もいるでしょう。

そういう人にとっては、「ビジネスとしてアパート経営が儲かるか?」ということの方が大切ですよね。

残念ながら、そのような観点でアパート経営を始めると、厳しい状況になると言わざるを得ません!

ここでは、アパート経営はビジネスとして儲かるのが難しいと考える理由について解説していきます。

アパート経営におけるチェックポイント

アパート経営で儲かるのが難しくなっている最大の原因は、建築費の高騰です。

また、アパート経営においては次の2つの指標の関係性を押えておく必要があります。

  • 会計上の利益
  • キャッシュフロー

会計上の利益というのは、賃料収入から固定資産税等の諸経費を引いた利益のことで、ほとんどのアパート経営の場合、会計上の利益はプラスになります。

ただ、問題なのが、アパート経営で利益が出れば税金が発生するということです。

個人であれば「所得税」、法人であれば「法人税」がかかります!

これに加えて、税金が引かれた後の利益から借入金の返済も行わなければなりません。

大切なのは、借入金の返済まで終わらせた後に、手元に残るお金(キャッシュフロー)がプラスになることです。

キャッシュフローがプラスでなければ、実際に儲かるとは言えませんからね!

また、建築費の高騰で借入金が高額になるアパート経営者が増えています。

借入金の元本返済は会計上の費用にならないため、返済額がどれだけ多くても節税にはならないのです。

アパート経営が会計上は儲かる理由

アパート経営は会計上は儲かる?

アパート経営の売り上げは『賃料収入』です。

サブリースしている場合は、サブリース会社から賃料収入が入ります。

アパート経営は経費がほとんどかからないので、会計上は儲かります!
では、なぜキャッシュフローは悪くなるんですか?

ここでは、会計上は儲かるけれどキャッシュフローは悪くなる理由を解説します。

アパート経営で儲かるために抑えておくべきNOI

アパート経営の固定費は、土地と建物の「固定資産税」「都市計画税」「建物の保険料」「清掃費」などで、これらは経常的に発生しますが、大した金額ではありません。

また、突発的に修繕費が発生したとしても、支出は賃料収入の15%程度です。

これらの突発的な支出を含めても、経費率は賃料収入の30%程度と考えていれば十分でしょう!

さらに、会計上の費用として「減価償却費」があります。

減価償却まとめ

減価償却費は、建物の取得原価を毎期一定のルールで会計上の費用として配分して計上されるもので、実際にお金が出ていくわけではありませんが、費用として認められるので節税効果があります。

減価償却費は、新築当初で賃料収入の50%程度です。

実際の支出が30%、減価償却費が50%と考えると、残りの20%が利益になり、この20%の利益が課税対象になります。

※なお、不動産の減価償却については「不動産の減価償却ってどうなってるの?計算の仕方と注意点」で詳しく解説しているので、参考にしてみてください。

ご覧の通り、アパート経営は経費がほとんどかからないので、会計上はしっかりと儲かることができます。

問題なのは、減価償却費は経年と共に節税効果が低くなるということです。

減価償却費は、法定耐用年数が決められていてその期間中に費用配分が行われます。

つまり、築年数が経つほど減価償却費は少なくなるのです!

ただ、減価償却費が減ってしまうと会計上の利益が増えてしまい、税負担が大きくなります。

ここで、重要になってくるのが『キャッシュフロー』です。

税負担が増えてもキャッシュフローが残るなら経営としては問題ありませんよね!

アパート経営で儲かるのが難しいのは、このキャッシュフローが悪いからです。

キャッシュフローは、賃料収入から「諸経費」「減価償却費」「税金」「ローン返済額」を引いた後に残るお金でしたね。

つまり、ローン返済額が大きいとキャッシュフローは少なくなるということです。

耐用年数が経過し減価償却費がなくなっても、ローンの返済が残っているような場合は、会計上は黒字でもキャッシュフローは赤字ということもあり得るわけです。

まとめると、『アパート経営はローンの返済額が大きくなるのでキャッシュフローが悪化しやすい=儲かりにくい』ということです!

アパート経営はどうやったら儲かる?

アパート経営で儲かる秘訣

では、どんな人がアパート経営をしても儲かるのは難しいのでしょうか?

どんな人がアパート経営をしても儲かるのは難しいのでしょうか?
実は、そうとも限りません!

最後に、アパート経営で儲かる秘訣を解説していきます。

アパート経営成功の秘訣は自己資金

これまでに解説してきた通り、アパート経営の成否を分けるのは『借入金の額』です。

つまり、借入金が少ない人は、それだけキャッシュフローを手にすることができます!

例えば、借入金がない場合、減価償却費がなくなっても実質のキャッシュフローには大きく影響しません。

なぜなら、賃貸料から諸経費を引いた利益に対して課される税金が増えるくらいだからです。

ところが、ローン返済が残っていると、賃貸料から諸経費を引いた利益に対して課せられる税金が増えるのに加えて、ローン返済もしなければならず、そのローン返済額には節税効果はありません。

さらに、アパートは築年数が経つにつれて修繕費なども増えてきます。

つまり、耐用年数を経過したアパートは、「経費がかさむ」「減価償却費がなくなる」「税金が増えてローン返済額も残る」というトリプルパンチを受けることになるのです。

こうならないためにも、自己資金は十分に用意することをおすすめします!

なお、自己資金の相場や捻出方法についてはコチラの記事で詳しく解説しています。

最低300万円?不動産投資で必要な自己資金の相場やお金を捻出する方法を解説

2019年1月28日

まとめ:儲かるアパート経営を目指そう!

「すでに土地がある」「十分な自己資金がある」という人は、アパート経営に乗り出すのもいいでしょう。

アパート経営で儲かるには、十分な自己資金に加えて「サブリースを利用しない」「管理はなるだけ自分でする」ということもポイントになります。

サブリースを利用しなければ収入は15%~20%はアップしますし、管理を丸投げしないので自分で運営をすることができます。

空室リスクは怖いですが、しかるべき対策をすれば満室経営は思ったほど難しくはありません!

アパート経営で儲かるには自己資金とキャッシュフローがカギ

先ほども解説した通り、建築費の高騰でアパート経営は厳しい状況にあります。

しかし、自己資金を十分に準備し管理やお金のことを他人任せにしなければ、今でもアパート経営で儲かることは可能です。

十分な自己資金を用意できるということは、それだけお金の管理ができるということです。

そのため、自己資金が多い人は融資を受ける上でも有利ですし、アパート経営に乗り出した後もきちんと管理ができるでしょう!

しっかりと自分の頭で考え、覚悟を持って挑めば、アパート経営は大きな実りをもたらす有意義な投資方法と言えます。

なお、アパート経営に限らず、不動産投資では実績のある不動産投資会社を選ぶことも重要になります。

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2019年3月6日

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